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中原地产中国主要大的城市房地产市场
寻找发展契机 ——中国主要大城市房地产市场发展趋势分析;第一部分 城市社会经济综合评价
城市宏观经济比较:GDP、产业结构
城市建设比较
城市生活水平及购买力比较
第二部分 城市房地产市场特征分析
土地市场、
住宅市场、
写字楼市场、
零售物业市场
第三部分 城市房地产发展趋势展望
宏观经济预测、
城市热点发展区域分析、
城市分类物业市场预测(住宅、写字楼、零售物业);社会经济综合评价——宏观经济比较:GDP、产业结构;社会经济综合评价——城市建设比较;社会经济综合评价——城市生活水平及购买力比较;2000-2001年城市土地购置面积 ;城市房地产市场特征分析——住宅市场;销售量持续增长,北京、深圳增幅明显,其它城市增速减缓
;1998-2002年城市住宅空置量变动状况 ;各地商品住宅区域价格分布 ;各地商品住宅类型价格分布 ;存量巨大,分布集中,公寓占七成
吸纳缓慢,供大于求,空置率偏高
未来预测供求失衡将加剧,特别是北京、上海和深圳;市场价格;小 结:高级住宅市场泡沫将受到挤压;市场供求;区域租金水平;写字楼开复工,新上市项目增加,全年投资将有较大增长
市场供应逐年回升
2001年到达低谷后,2002年回升至35万平方米。至2002年,市场存量约为235万平方米。
历年销售量稳定上升,租赁市场规模不断扩大
历年销售量稳定于30-50万平方米,2001年写字楼出租量近200万平方米。
目前市场供求呈现“金字塔”结构
甲级写字楼供不应求,空置率低;中低档写字楼供过于求,空置率呈逐年上升趋势。;区域租金水平;写字楼投资迎来第二次高潮
1997年受“直辖”的利好消息,写字楼投资于1998年达到历史高峰10.6亿元。2001年,在西部大开发的利好因素下,写字楼投资再次达到10.6亿元;
写字楼市场规模较小,尚处于刚刚起步阶段
2001年末写字楼存量约为85万平方米;
市场档次不高
甲级写字楼仅有大都会商厦等3家,数量偏少;而乙级和乙级以下的普通写字楼却占市场比重的85%;
空置率高达65% ;区域租金水平;重庆
城市经济保持良好发展势头,将有力刺激写字楼开发
外资进入城市时间较短,规模较小
高品质商务写字楼缺乏,市场需求有望增长
全球经济低迷将延迟外资进入时间,市场近期迅速繁荣的可能性较小 ;城市房地产市场特征分析——零售物业市场:北京;城市房地产市场特征分析——零售物业市场:上海;租金回升
优质零售物业的底层租金在99年后触底回升,2002年平均租金比01年微幅上涨0.1美元,升至2.1美元/平方米/天。;市场发展迅速,各项供求指标均取得较大增长
1-11月商业用房投资额达28亿元,同比增长7.6%;竣工面积达69万平方米,同比增长29.2%;平均销售价格为3,581元/平方米,同比增长9.3%。
重大项目的陆续开业,大大刺激各商圈发展
如:沙坪坝商圈——三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货
南岸商圈——天龙广场
北部商圈——北城天街购物广场
租赁市场走红,价格直线上升;城市房地产发展趋势展望——宏观经济预测;收入水平高,消费能力强,房价与收入关系合理,居住条件较好。 ;城区热点;卫星城;“黄浦江综合开发”规划地区;“一城九镇”规划地区;主城区依然是城市热点发展区域;北部新城;北京房地产市场处于市场调整期
预计近期市场供应将进一步放大,价格保持平稳
别墅市场供应将趋紧
经济适用房建设将较快增长
危改动迁与旧城改造力度继续加强
以低密度住宅为特点的“郊居化”概念将日趋普及
住宅市场将日趋理性;未来住宅供应量稳步上升,区域集中在“一城九镇”
中心城区供应集中在高价位区域、住宅品质也将大幅提高
未来需求以动迁居民为主,需求对象主要为中低价位的住宅
随着浦江两岸开发和世博会场馆的建设,浦江两岸住宅的消化将主要依靠外省及境外人士和本地高收入阶层
随着居民收入的提高、私人汽车拥有量的上升以及国家对别墅用地的停止审批,远郊低密度住宅市场前景看好;重庆未来的房地产业发展前景看好
直辖市和西部大开发等积极效应将使住宅价格继续上升
城市化水平提高,大规模的旧城改造将使住宅需求增加
住宅开发将稳步上升
住宅品质将逐步提高
渝中和北部新城近期内依然是住宅购销的热点地区;北京
近期(2004-2005)市场将有大量供应,消化压力颇大,虽然有中长期利好因素支
撑,但短期市场仍将处于调整态势。
中远期(2006-2010)市场状况将随着开发节奏和市场定位的调整得到较大改善。
上海
近期(2004-2005年)市场信心较强,需求稳定,市场供应有较大增幅,市场将持续
向好。
中远期(2005-2010)规划供应规模较大,如能控制供应节奏,???城市经济同步
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