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土地置换及土地估价相关问题分析土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换，是土地流转的一种重要形式，也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家，这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展，主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究，土地估价方面较多是关于加强土地估价管理的研究。但现有研究存在一定局限性，首先对置换冲突注意不够，对冲突环境下的土地价格形成机制和冲突导致的估价困境缺乏研究；其次忽视了土地估价在土地置换中的关键地位，对土地置换中的估价实务尚无文献涉猎；第三在对策研究中忽视技术与社会组织的综合作用。本文通过探讨土地估价与利益冲突间的相互关系，从管理利益冲突、规范估价行为的角度提出管理与技术建议，从而实现置换过程和谐有序、置换效率提高的目标。 一、土地置换的分析 (一)土地置换的目标与效率由于置换目的不同，且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异，土地置换表现出多种形式，工作流程相应也有所区别。 土地置换事关利益分配，置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休，久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼，或协商无望丽中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线A代表损害曲线，它向右下方弯曲，表示随着利益冲突的减弱，损害总量趋向减少，相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生，降低冲突的负面影响，即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下，也可以通过管理与技术措施提高交易效率，即将损害曲线A移动到A。 土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置，促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升，不能尽量减小外部性的负面影响，则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化，对置换过程成本、进度与质量的管理状况。 (二)置换方式置换方式常用的是“等量置换”，如在相同用途的建设用地间的置换。如属于同一区域或同一等级，则一般选择面积相近的土地作为可置换地；如考虑规划利用强度的不同；则选择建设规模(如可建面积)相近的土地进行置换。如处于不同区域或等级土地间的置换或用途性质不同的土地间进行置换，也可以在“价值相当”的情况下选择面积接近的土地。另一种方式是出于节约集约用地的目的，将不宜利用的待置换地置换到集约利用度高、投资强度大的区域，这一般会根据置换对象的实际情况核减土地面积。有时候因为可供选择的可置换地数量太少或土地不适合划小转让的，也存在超面积置换的情况。因为不等量，所以也俗称为“等价置换”。两者的实质是相同的，都以评估价为基础，按价值相当原则进行交割。 二、土地置换对土地估价的影响 (一)估价时点估价时点一般应根据估价目的确定，按照公平公开的原则，在土地置换时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割，即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生，如出于公共设施统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要，待置换土地往往集中在公共工程建设初期内被集中收回，以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好，尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时，可供选择的土地更加有限，完成置换准备工作需要大量时间。 如果估价时仍采用相同的时点，就会出现下述问题。假设市场处于景气周期(在经济景气周期内，由于乙方被提前收回土地使用权或所有权，为了持续经营的需要，更倾向于进行土地置换)，地价上涨幅度为100％。设待置换地收回的时点为L可置换土地出让的时点为T+s。 如表1所示，甲方倾向于在T时点进行置换，差价为0.5，而乙方倾向于在T+s点进行交易，差价为1。在市场处于非景气周期时，结果则相反。 由于上述情况的出现，就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表1所示为例，即对甲方选择则待置换地收回的时点为T，对应价值为1；对乙方选择可置换土地出让的时点为T+s，对应价值为3。则双方的价差为2；当然乙方还要考虑甲方在s时间里的直接损失(资金的时间成本与机会成本)，假设为C。则实际差价为2-C。当然由于CI，则甲方可能仍倾向于按时刻进行结算。显然，置换双方基于不同的利益取向，对评估时点有完全不同的倾向性，这将影响最终的交割价格。 (二)估价原则《城镇土地估价规程》中的估价原则包括：最有效利用原则、替代原则、预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视： (1)合理原则：一般来说，协议出让的价格评估也应采用公开市场价值