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房地产项目施工阶段成本管理策略探析[摘要]文章首先分析了房地产项目开发过程中进行施工阶段成本管理的重要性，紧接着分析了房地产项目施工阶段的成本管理的内容，阐述了房地产项目施工阶段的成本管理的原则，最后针对性地提出了房地产项目施工阶段的成本管理对策与建议。 [关键词]房地产项目　施工阶段　成本管理　策略 一、引言 众所周知，房地产项目成本管理贯穿在工程建设的全过程，在施工阶段搞好成本管理，达到增收节支的目的，是项目经营活动中重要的环节，可以说，工程施工阶段成本是房地产项目开发过程中进行成本管理的重中之重。房地产项目开发过程中，如何把握房地产项目施工阶段的成本管理的内容，做好房地产项目的工程施工阶段成本管理?如何对工程施工阶段成本形成过程的一切费用，进行科学的分析与管理手段，是摆在每一个房地产开发项目面前的重要问题。 施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从房地产项目现场开工到竣工后交付使用为止。施工阶段成本涉及开工手续办理时的费用，如绿化建设费等，施工过程中成本，如人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，以及竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。通过降低房地产项目成本，才能使房地产开发商在竞争中发挥自己的优势，获得社会和经济效益。 二、房地产项目施工阶段的成本管理的内容 (一)工程管理 保证房地产项目按工程施工顺序顺利实施就是对成本的最好管理，从成本管理的角度出发，工程管理方面的成本管理主要有包含以下几点内容：第一，成本计划工作。计划就是把房地产开发项目的建设的全过程资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的成本计划来协调整个房地产项目，做到事先规划。第二，成本控制职能。房地产项目成本控制是通过项目分解，房地产开发每一阶段性的目标的提出与检验，严格各种财务指标的贯彻与执行，房地产成本控制的核心是做好质量、进度和成本的协调与统一。 (二)房地产变更的管理 在房地产项目开发过程中，对房地产变更的管理非常重要，房地产管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，严格把关成本与造价之间的关系。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，并就变更对房地产成本的影响做出评价，一般情况下，房地产项目变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。 (三)施工过程中的合同管理 在房地产项目施工过程，特别是一些小额贷款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在房地产的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。 除此之外，工程施工行政管理方面和工程施工财务方面也需要结合工程进行全方位的成本分析，并及时反馈到决策部门，以便采取有效措施来控制项目成本。 三、房地产项目施工阶段的成本管理的原则 房地产项目成本管理就是在房地产项目开发过程中对资源的投入，施工过程及成果进行监督、检查和衡量，并采取措施确保房地产项目成本目标的实现。成本管理的对象是房地产开发项目，其主体则是人的管理活动，因此，实际上房地产项目成本管理就是要求开发商合理使用人力、物力、财力，降低成本，增加效益。其原则有： (一)节约原则 节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平人手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。 (二)全面控制原则 房地产项目全员控制。房地产项目成本管理涉及组织中的每一个员工，因此应充分调动每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预结算及财务方面的事，就片面了。 房地产项目全过程成本控制。房地产项目成本的发生涉及项目的整个周期，因此，房地产项目成本控制应从施工准备开始，经施工过程至竣工等各个阶段。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，使房地产成本自始至终处于有效控制之下。 (三)目标控制原则 在实施目标管理的过程中，成本管理目标的设定应切实可行，要落实到部门甚至个人，做到责、权、利相结合，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。 (四)动态控制原则 房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。 四、房地产项目施工阶段的成本管理对策与建议 (一)搞好成本