浅谈房地产企业项目成本的管理与控制.docVIP

　　浅谈房地产企业项目成本的管理与控制 张晓娟 （江苏地华实业集团有限公司江苏南京210000） 【摘要】房地产项目管理人员要从每一个环节根据市场经济的发展状况，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定成本并进行有效的控制，以提高投资效益和企业的经营效益。 .jyqkanagement and cost control Zhang Xiao-juan (China Industrial Group Co., Ltd., Jiangsu groundNanjingJiangsu210000) 【Abstract】Determine the cost of real estate project management personnel from every aspect of the development of a market economy based on the use of scientific management methods and advanced management methods, reasonable and effective control, in order to improve investment efficiency and operational efficiency. 【Key aking,The design phase;Cost management and control;The implementation phase 房地产项目成本的管理与控制，与房地产项目的前期策划定位、项目决策后的设计、招标后项目的建设施工、竣工结算审核等过程都是密切相关的，每一个环节都对成本的高低起着决定性的影响。因此，项目管理人员要从每一个环节根据市场经济的发展状况，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定成本并进行有效的控制，以提高投资效益和企业的经营效益。 1. 决策、设计阶段的成本管理和控制 1.1把握投资决策，从源头上控制造价。 建设项目前期决策是选择和决定投资方案的过程，这一过程非常重要。在项目决策阶段，要及时对不同的规划方案进行技术经济比较，做出正确的判断和决策。并且在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，基础资料包括工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地等；再次，认真做好市场研究，通过掌握大量的统计数据和信息资料，进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定项目的规模及建筑标准，切实做好项目可行性研究报告。在完成市场调研以后，结合项目的实际情况并遵循效益至上的原则，用各种分析方法进行多方案的技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。科学地进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算，投资估算的编制要有依据，要尽量细致，尽可能全面。从项目的实际情况出发，充分考虑到在施工过程中可能会出现的各种变化及不利因素对工程造价的影响，考虑市场价格波动，使投资估算基本上符合实际并留有余地．真正起到控制项目总投资的作用。造价人员应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，让企业决策层事先了解完成该项目所需的资金规模、目标成本、销售产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。 1.2优化工程设计，从设计上控制造价。 设计是建设项目由计划变为现实的工作阶段。拟建项目在建设过程中能否保证进度、保证质量和节约投资，在很大程度上取决于设计质量。对工程设计的控制要加强对设计单位设计图纸质量的外部监督与审查，充分发挥图纸审查中心的职能作用；建设单位要制订限额设计标准，限额设计是项目设计过程中控制投资规模的有效措施之一。因此，尽快组织有关部门按建筑的不同类型和规模，制订出适宜的限额设计标准；推进新产品新成果在工程设计中的应用，以新技术、新材料、新工艺、新设备，优化工程设计的技术经济为指标，提高项目的科技含量，提高工程的综合效益。 2. 工程项目具体实施阶段的成本管理和控制 2.1实行公开招投标，从合同上控制造价 工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，建设单位通过招投标择优选择施工单位和材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。 在招标过程中的成本控制，业主方应注意以下几点： （1）第一，招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则，招标前应严格审查施工单位的资质，必要时进行实地考察，避免特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场等不正常现象，这对项目的成本控制非常不利。 （2）第二，做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选