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影响住房需求因素实证分析摘 要：近二十年来，房地产市场的快速发展受到全社会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。根据武汉数据分析各种因素对住房销售的影响程度，并预测武汉住房销售的趋势。? 关键词：住房需求；影响因素；货币政策? 中图分类号：F20文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0095-02?? 1 影响武汉住房需求的因素? 1.1 自住房需求的影响因素? （1）房价因素。根据微观经济学的理论，商品的价格弹性越小，需求的相对变化越少。根据美国经济学家李奥(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入弹性为0.6一0.9，小于l，说明住宅是一种必需品，缺乏弹性，一旦人们需要住房，价格的影响作用较小，且人们购房后在短期内一般不会有购房需求。? （2）消费者的收入水平。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。武汉市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，这与住房的销售的主趋势一致的。? （3）主要消费者的数量。也就是具有购买意愿和购买能力城镇人口的群体。从人口的年龄结构上分析住宅的需求，对住房有需求主要是青年人口(25一39岁)，这类人群的特点是年富力强，收人较高，负担较轻，正是成家立业和后代诞生的时候。当这类人群数量增加时，对住房需求是一种拉动作用。从1991年到2006年的25岁到39岁的人口数据中，我们可以发现从1994年到1996年有个较大的增长，其他时期都是保持一个相对稳定的状态。? （4）央行的各项政策。? 五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。? 2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。? 央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。? 1.2 住房投资需求的影响因素? 投资需求的影响因素取决于以下三个方面：? 一是投资者自有资金。当投资者的自有资金越多，购买的数量越多。? 二是房贷政策。房贷政策越宽松，少量的支出就可产生较大的杠杆效益，所导致的投资需求越多。? 三是房价预期。当房价预期上扬，投机者越活跃。 ? 2 实证分析? 2.1 变量选择? 本文选择了来自《武汉统计年鉴》1990-2007的数据进行分析，以验证住房需求是否如上文理论所分析那样。依据上文的分析，以及根据数据的可得性，本文选择如下变量：? 被解释变量?Y?――武汉的对个人住房的实际销售面积（平方米）? 解释变量?X1?――武汉城镇居民的年人均可支配收入（元/人）（根据武汉城镇居民的月可支配收入得到）；? ?X?2――武汉市的年均房价（元/平方米）（根据武汉住房的销售额和销售面积得到）；? ?X?3――武汉市25岁到39岁的人口数；? ?X?4――利率水平（五年以上贷款款利率的加权平均数）；? 2.2 ADF检验? 通过检验发现五个变量是不平稳的，因此要对数据进行调整。先对武汉城镇居民的年人均可支配收入和武汉市的年均房价以1997年的价格指数为基准，剔除了通货膨胀的影响；然后对变量取对数，得到含有包含截距项的滞后两期的ADF检验结果（见表1）。? 从回归结果可以看出，模型的解释能力较强，拟合程度达到了94.71%，而且模型的显著性水平较高。D#8226;W#8226;检验值为2.7755，可以确定误差项之间基本不存在序列相关。各变量系数符号均符合假设前提，经济意义正确，四个解释变量足以解释住房需求量的变动。 ? 3 结语? 3.1 模型解释? 武汉城镇居民的年人均可支配收入的系数为3.2764，是模型中最大的系数，这说明城镇居民的年收入水平对住房需求的影响是很大的。这种现象可以用收入预期理论来说明：人们会用现在的收入去衡量未来时期的收入，从而确定自己是否具有购买能力。即当经济形势稳定，人们的收入提高时，就会把未来的预期收入挪到即期来用，增加即期购买。? 房价因素的系数很小，这说明其对自住者和投机者的影响都很小。因为，对自住者来说住房是一种必需品；对投机者而言，房价的预