财产信托试水房地产融资.docVIP

财产信托试水房地产融资11月3日，位于北京朝外大街繁华商务区的民生银行营业大厅里，搭起了一片临时办公台，几位来自北京国际信托投资公司的职员，在这里出售一种名为“盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目”的金融产品。因为客户盈门，北京国投的职员显得比一旁的民生银行职员还要忙碌。 11月12日，当记者再次来到这里时，北京国投的职员兴奋地说：“您要买只能等下次了，这批受益权卖了九天就全卖完了。”据记者了解，北京国投原来预计的销售时间为一个月。 北京国投卖得如此红火的“盛鸿大厦财产信托优先收益权”，是北京元鸿房地产开发有限公司委托其转让的信托产品。元鸿将其开发的房地产项目――北京盛鸿大厦（市值约4.1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿取得该信托项下全部受益权。之后，元鸿将其享有的全部受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将优先受益权（价值约2.5亿元）委托北京国投转让。 盛鸿优先受益权转让的最低投资额为人民币6万元，可按1万元的整数倍增加。因门槛较低，吸引了大批中小投资者，结果只用九天时间就全部售罄，元鸿得以快速融资2.5亿元。 而在一个月前的10月13日，另一家信托公司――中煤信托也曾推出以住宅现房为信托财产的“荣丰2008”项目，融资额为1.3元，结果也是仅用半个月就顺利完成融资。 突破资金信托瓶颈 荣丰和盛鸿，一前一后现身信托市场不过一月，它们的顺利售出，显现出新诞生的房地产财产信托产品的热门程度。 而在荣丰和盛鸿之前，房地产开发商要想从信托市场上融资，只能采取一种方式――资金信托，简而言之，即是由开发商向信托公司提出融资要求，信托公司再以开发商的项目向社会融资。这一房地产融资方式兴起于信托业复苏的2001年，当年10月，《信托法》实施，市场上大多数的信托公司因刚经历过数轮整顿，前车之覆犹在，各种限制尚多，大家都纷纷把目光投向风险较低且有政府信誉保障的基建项目，以及市场需求充足、运营经验丰富的房地产项目。在这种大背景下，房地产项目成了市场上最主要的信托产品。 但不到一年，房地产资金信托就遭遇瓶颈。2002年7月18日，由央行颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》开始实施，《办法》对资金信托产品设立了“最多只能发行200份、每份下限5万元、不允许公开宣传和擅自异地销售”的限制。 “不允许公开宣传和擅自异地销售”，其实质是将资金信托控制在私募的范围；“最多只能发行200份”，实质是将委托客户限定在高端客户群。以房地产项目的信托融资为例，一个房地产项目所需融资的数额一般都要上亿元，而根据最多只能发行200份的限制，每份信托资金的平均认购起点高达50万元，门槛如此之高，自然只能针对机构投资者和大户，普通投资者因此被拒之门外。而普通投资者恰恰是目前信托产品最大的潜在购买者。 央行在资金信托上设置瓶颈，本意是为了降低市场风险，但与此同时也束缚了信托业的手脚。在这种背景下，荣丰和盛鸿这样的房地产财产信托产品的出现，令无论是开发商、信托公司还是普通投资者都感到眼前一亮。 对房地产开发商来说，有了财产信托，无疑是多了一条快速融资渠道。今年6月央行发布121号文(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，收紧银行对房地产的贷款后，对于资金紧张的开发商们来说，信托公司已俨然成了他们的融资天使。如果说一年前开始的资金信托把房地产融资之门打开了一半的话，那么财产信托则近乎将融资之门全部打开。 元鸿董事长于星旺告诉《财经》：“现在商业银行对房地产的信贷基本上都停了。”开发商以财产信托方式转向信托融资，虽然融资成本较银行高一些，但却很快能够拿到真金白银。丁还表示，元鸿并不担心卖不掉盛鸿，只是将整座大厦卖掉总需一段时间，而在此期间，公司还有后续项目要做，总不能等到房子都卖掉，把钱都收回来了再去投资吧？ 对于信托公司而言，财产信托产品也是一宗热销的买卖。以盛鸿为例，由于元鸿公司将盛鸿大厦以财产信托方式委托给北京国投，因此，其优先受益权转让项目属于财产信托产品，无须受制于针对资金信托产品而设的种种限制。 具体而言，北京国投将受托的盛鸿大厦优先受益权转让，无须受最多发行200份的限制，只需符合《信托法》对信托产品5万元起售的规定，即可委托信托公司向市场公开发售。门槛一旦降低，市值2.5亿元的优先受益权转让，自然可吸引众多中小投资者，从而在短短九天内就销售一空。 而对广大投资者而言，由于财产信托产品的门槛较低――5万元一份人家也肯卖，因此很多中小投资者都买得起，同时又可获得比银行储蓄及购买国债更高的收益，无疑是多了一条投资渠道。 “有了财产信托，可以突破的瓶颈基本都突破了。”一位房地产业专家告诉《财经》，“惟一的限制只剩下《信托法》关于信托产品5万元起认购的