丹景廷个案市调报告的(10.2.9).ppt

;;;;;地块环境分析;;教育配套;新浒大酒店;;两个湿地公园和虎丘离项目都较远 南山金城1958能够远眺虎丘塔，是它的一个景观亮点；而且未来附近规划金阊区最大的湿地公园——梦里水乡湿地公园，紧邻浒关工业园1500亩湿地公园，自然景观较本案稍微优厚 文昌花园北面也将建蚕桑公园 本案前面有自然景观河流杨安河，可观景；而且项目自身绿地率很高，小区景观设计是亮点，运用现代造园手法，有水景、铺地、小型广场等，景观配套的诉求重点可放在小区自身，避开不具备优势的自然景观配套;;项目周边有7条公交线路：34、36、85、311、328、529等可直达火车站、石路、观前、南门等苏州各个区域；项目相邻青花路公交首末站，公交便利 项目周边有6条城市主干道，去市区、新区、金阊新城、相城区，上312国道、沪宁高速车程都在15分钟内，交通网发达 项目附近有4条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道专线，四条轨道线的合一站点到本案的直线距离仅1000米 南山金城1958周边公交线路比较少，仅有32、36路直达苏州市区，无私家车出行并不十分便利；而且目前项目南面长青路转盘车辆较多，交通十分紊乱，本案占有优势;本案位于城铁新城核心的优势十分明显，是最重要的卖点之一 在一期的宣传推广阶段中没有着力突出这一点的诉求 考虑到二期的重点目标客户从浒关本土扩展到整个大苏州区域，乃至上海等外地，本案的交通优势可以加以突出强调，以吸引本区域以外地区的客源;英国伦敦地铁是世界最古老、欧洲最庞大的地铁之一;我们所在区域在规划城铁新城;;旭辉地块;项目;2010年浒关周边地区存量约91万方，将有大量房源入市 朗地、旭辉都将在下半年入市，下半年市场竞争形势将很严峻 朗地蓝山郡规划3幢11层的小高层和7幢5、6层的花园洋房，共558户，建筑风格为意式新古典主义，产品形态与本案重叠，在浒关板块内与本案将产生直接竞争 文昌花园在产品上与蓝山郡不具备竞争力，估计将避开蓝山郡开盘时间，选择在上半年借东面大润发开业的余势集中推剩余房源入市 考虑到本案相较蓝山郡没有明显优势，建议也选择在上半年加速加大推案量;;;;;;;;;;;;小高层 （9幢）;小区设计分析;小区概况分析;;;;;;;;;;;小高层户型;小高层户型;项目产品形态丰富，集叠加别墅、多层花园洋房、小高层于一体 项目产品面积段广，90-250平米，客户选择范围较大 项目以110多、130多平米的多层退台式花园洋房为最大特色，以区域内稀缺产品形成竞争优势，成功运用差异化竞争策略 项目以89平米小高为主力户型，抓取区域市场需求主力：中小户型低总价的刚性需求;;入市价格 多层：6000 元/平方米，充分利用项目花园洋房的竞争优势，依托前期树立的高端形象，入市价格略高于同时期区域内市场上的其他产品 小高层：5500 元/平方米，采取平价入市的策略，以高性价比抓取客户心理，快速去化，形成热销局面，低开高走，后期价格稳步提升;价格策略分析;项目优惠策略;;;小高层客户分析;;主力客群描述;;;项目以英伦风情社区、节能精品住宅为定位，树立英伦贵族的市场形象，抢先占据浒关区域中高端市场 项目所在的浒关板块整体位置较偏，该区域内的项目在客户心目中的市场形象普遍较低，从销售结果来看，项目的营销成功打破了客户的心理定势，获得了客户对项目高档社区定位的认可;;;;;6;;;酝酿筹备期;总结;;项目包装分析;项目包装分析;项目包装分析;项目包装分析;由于使用时间较久，售楼处的包装都显得比较旧，而且有浓郁英伦特色的装饰品较少，售楼处给客户带来产品风格体验的作用未能充分发挥 建议二期推广阶段将售楼处包装重新加强，增强英伦氛围的营造 目前售楼处的吧台基本处于闲置，建议可以从英国球迷习惯在酒吧看球的特点切入，在配置好吧台酒类产品的同时，同时配置一些英超俱乐部、英超球员的海报、球衣等产品，以迎合小高主力客群 目前售楼处内的柜子上陈列的物品很少，显得很空荡，建议可以补足一些陈列物品，比如英国伦敦大地铁的历史介绍、英文原著等;;媒体运用分析;效果最好的媒介依次为：网络、户外、熟人介绍 本案熟人介绍到访始终保持很高的比例，说明项目整体形象塑造和口碑传播是成功的。建议后期充分利用前一阶段销售周期内所积累的成交客户资源，通过联谊活动增进与业主的感情，加强业主对项目的认同度、归属感，借助口碑效应，采取“老带新”策略。;;活动策划分析;活动策划分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.