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房地产开发企业相关知识(2009-09-27 16:37:08) 房产?商品房现售?商品房预售?用地规划许可证?杂谈? 分类：建筑·百科 房? 产：是房屋及其权利的总称。???????? 地? 产：是土地及其权利的总称。 房地产：是房产和地产的总称，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。也称不动产，是动产的对称。 房地产的主要特点：有限性、垄断性、固定性、耐久性、级差性、整体性、异质性（单一性）、适应性、风险性、敏感性、基础性、综合性、先导性、超前性、保值增值性。 房地产转让：指由土地批租出让时的原受让者将其开发过的土地（地产）使用权或连其地上的建筑物（房产）、其它附属物的所有权一次性出售给新的土地受让者或房地产的购买者的行为。 房地产抵押：指抵押人以其所拥有的房地产作为本人或第三债务偿还或履行合同的担保。 房地产的基本类型：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产。 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。 房地产相关企业的四大类型：开发经营管理企业、中介组织企业、物业管理企业、房地产金融企业。 开发经营管理企业：是指通过市场调查、可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转化成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。 中介组织企业：是指在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节和阶段中，为当事人提供有偿的中间服务的经营活动的企业。 物业管理企业：是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。 房地产金融企业：是指各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构。 房地产二次开发：指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 房地产一次开发：一次性连土地、房屋开发完成。 工业物业开发：是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动 商业物业开发：是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅 店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。 房地产开发经营的大体流程：（1）建设工程项目设立和企业组建； ??????????????????????????? （2）房地产建设工程项目规划与审批； ????????????????????????????（3）土地使用权的取得； ??????????????????????????? （4）征地与拆迁； ??????????????????????????? （5）工程建设与管理； ??????????????????????????? （6）房地产的租售管理； ??????????????????????????? （7）房地产的物业管理 房地产经营成本的组成：（1）土地征用费用。主要包括征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。 ????????????????????（2）拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。 ?????????????????????? （3）前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。 ?????????????????????? （4）房屋建筑安装费用。 ?????????????????????? （5）基础设施建设费。 ?????????????????????? （6）公共设施建设费用。 ?????????????????????? （7）管理费用。 ?????????????????????? （8）筹资成本与利息的支出。 ?????????????????????? （9）其他必要的支出。 取得城市建设用地的步骤：（1）建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证； ?????????????????????? （2）经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，并确定拆迁房屋的地域范围； ?????????????????????? （3）由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证范围内的被拆迁人，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年内，在拆迁的范围内停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。 取得房屋拆迁