房地产行业相关财税的知识.ppt

房地产行业相关财税知识分享;一、房地产运作及开发模式;（一）房地产开发主要受哪些因素影响;;（二）房地产公司如何选取项目—一般四个关键点;影响房地产公司选择项目的几个因素;项目的利润和现金流如何平衡;可以采取一些促进现金流的方式;（三）房地产主要开发类型项目容积率、项目商住比、是否要求建酒店、项目绿化率、建筑密度等 ，可以销售精装房。;房地产跨界和融合;四、房地产具体项目的运作;房地产公司实质上是在做资源的整合-区别：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我们对规划设计的引导; 二、会计科目简介;第一部分 资产类会计科目;房地产行业相关的重要资产类科目（一）存货;甲供材;使用“甲供材”模式的优势;库存材料的余额代表什么？;“在建开发产品”包括以下会计科目：;一、土地征用及补偿费;5、分期付款利息：若土地出让??同约定分期支付土地出让金，则需要按照基准贷款利率支付利息； 6、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，分为货币补偿和非货币补偿； 7、市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费（住宅住宅基础配套费105元、白蚁防治费2元、墙改基金10元；非住宅165+2+10元/㎡）； 8、其他：如办证费用、土地面积测量费用等。 ;二、前期工程费;三、建安工程费;5、设施设备：中央空调、电梯、锅炉、地源热泵等； 6、强弱电工程、消防报警工程、泛光照明工程； 7、铝合金门窗、百叶、窗台栏杆、防火卷帘、防火门等； 8、其他：信报箱、竣工牌、车库地坪漆、车库设备等。;四、基础设施建设费 ;五、公共配套设施费 ;六、开发间接费用;思考：计入成本和计入费用有什么区别？;区别;如何设置成本科目？;可以用“成本归集”科目对项目成本进行归集;成本的分摊方式;开发产品;房地产行业相关的重要资产类科目（二）固定资产;开发商自留物业;思考：自留房产计入“固定资产”和放在“存货”对公司的缴税有哪些影响？;对缴税的影响：;第二部分 负债类会计科目 ;房地产行业相关的重要负债类科目（一）预收账款;“预收账款”与资金回笼的关系;预收账款的科目设置;房地产行业相关的重要负债类科目（二）其他应付款;第三部分 权益类会计科目;第四部分 损益类会计科目 表1 ;损益类会计科目 表2;房地产行业相关的重要损益类科目（一）经营收入;房地产行业相关的重要损益类科目（二）经营成本;房地产行业相关的重要损益类科目（三）经营税金及附加;开发产品如何结转至经营成本;举例说明;2、结转开发产品 借：开发产品 1000万元 贷：土地征用及补偿费等 1000万元 计算单位成本：1000万元÷ 可售面积2000㎡=5000元/ ㎡ 3、应结转经营成本：交房面积1500 ㎡×5000元/ ㎡ 借：经营成本 7500万元 贷：开发产品 7500万元 ;;思考;预收账款的余额;开发产品的余额;;一般房地产公司的项目流程1;一般房地产公司的项目流程2;一般房地产公司的项目流程3;一般房地产公司的项目流程4;分阶段财务核算总结;3、项目竣工交付前，所有的房款收入、开发成本仅在资产负债表体现（收入反映在负债“预收账款”，成本反映在资产“在建开发产品”，营业税金计入“待摊费用”），并没有实现利润。 4、项目竣工交付后，将收入、成本、营业税金结转损益。具体为将收入从“预收账款”转为“主营业务收入”；成本从“开发成本”转入“开发产品”再转为“主营业务成本”；营业税金从“待摊费用”转入“营业税金及附加”。最终形成利润。;其他日常账务处理事项 ;思考：房地产开发贷款支付给银行的利息应该计入哪个科目？;利息资本化;房地产公司的会计报表注解;一般来说，房地产公司的预收账款需要经过两年以上方能转入经营收入，造成资产负债率偏高。 而现金流量表是反映企业经营全貌、揭示企业现金来源和运用的报表，是连接资产负债表和利润表的桥梁。现金流量 = 经营活动现金净流量 + 筹资活动现金净流量 + 投资活动现金净流量。经营活动包括销售商品、支付成本及费用、缴纳税款等；筹资活动包括吸收投资、银行贷款、支付利息、分配红利等；投资活动包括购买固定资产、无形资产、对外进行其他长期股权投资、收回投资收益等。 ;上述三类会计报表只是大的框架，若要更深层次分析企业的实际经营业绩，需要更多细致的表格分析，例如资金收支明细表、存量房价值表、项目投资及回笼一览表等。 ;资产负债表勾稽关系以及重点关注;如何分析利润表;利润表勾稽关系以及重点关注;资产负债表和利润表的关联;如何分析现金流量表;二、投资活动产生的现金流量;三、筹资活动产生的现金流量;如何分析现金流量表;现金流量表与资产负债表、利润表的勾稽关系;现金