第六章 假设开发法的.pptVIP

假设开发法; （一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。 称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法,举例说明土地拍卖出价）;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤 计算公式 费用计算 运用举例; （四）使用条件： 正确地判断房地产的最佳开发利用方式 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 有良好的社会经济环境 ; （五）估价步骤：;说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式 ; 调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面： （1）弄清土地的位置： ①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况 （2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施配套程度；（为测算开发成本、费用等服务 ） （3）弄清政府的规划限制；（包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 ） （4）弄清将拥有的土地权利。（权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 ） ;选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。要在城市规划许可的范围内选取。 最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。 例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓 。;假设开发法的其他用途 假设开发法还大量用于房地产开发项目投资分析。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。 可为房地产开发商提供下列3种数据 ： ⒈确定拟开发场地的最高价格 ⒉确定开发项目的利润 ⒊确定开发中可能出现的最高费用 ; （一）最基本的公式 ：; 现金流量折现法和传统方法;一、现金流量折现法和传统方法的区别 开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间不同。 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 ;例如，评估一宗待开发土地2008年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2008年10月。如果预测该宗土地2011年10月开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到2008年10月。 即在2008年10月来看的房价实际为5000÷（1＋10％）3 ;二、现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法： 准确 较复杂 传统方法： 粗略 简单 ; （二）各类估价对象的估价公式 ：;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同比较法中建立价格可比基础的要求）。例如，现在是2001年10月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建某种商品住宅，开发期为1.5年，如果要推测该商品住宅在2003年4月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。（趋势法） ;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售税费根据当前