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五证二书详解 2004年05月19日17:03 新浪房产 　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 五证 《国有土地使用证》 　　 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 　 《建设工程施工许可证》 　 《商品房销售(预售)许可证》 二书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 解读住宅使用说明书 2004年04月13日14:38 新浪房产 图为住宅使用说明书统一范本 　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 　　2、结构类型； 　　3、装修、装饰注意事项； 　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 　　6、门、窗类型，使用注意事项； 　　7、配电负荷； 　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 　　9、其他需说明的问题。 　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 《商品房销售(预售)许可证》详解 2004年05月19日14:50 新浪房产 《商品房销售(预售)许可证》正面(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内) 《商品房销售(预售)许可证》背面 　　对购房影响重要程度: 　　重点提示：怎样审看商品房销售许可证　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 《国有土地使用证》详解 2004年05月19日14:29 新浪房产 《国有土地使用证》正面 《国有土地使用证》第一页 　　对购房影响重要程度: 　　《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。 《建设用地规划许可证》详解 2004年05月19日14:39 新浪房产 《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》正面 　　对购房影响重要程度: 　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 《建设工程规划许可证》详解 2004年05月19日14:44 新浪房产 《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页 　　对购房影响重要程度: 　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许