重庆万科XX项目案例的简析.pptVIP

重庆 XX 项目案例简析;引言： 该项目为一知名开发商在重庆的开发项目。该项目地理位置优越，紧靠地铁，项目容积率高、密度大，但通过具创造力的设计避免和弱化开发强度大可能带来的小区品质问题，在园林景观上营造了不少亮点。另外，其对计容面积的充分挖掘和有效利用，值得学习借鉴。;项目整体介绍;观音桥;土地性质;重庆传统老城区区位环境;物业形态;项目整体规划之——高层;物业形态;物业形态;小结： 该项目在整体规划上采取了高层、洋房和商业（包括公寓和写字楼）搭配的综合业态布局，形态丰富且主次分明； 商业体量较大，为住宅部分特别是洋房的规划分担了容积率，现已经签约华润万家卖场和万达影院，公寓和写字楼产品提高了项目溢价； 洋房的规划主要出于对加快开发速度的考虑，但据了解洋房销售有一定困难。因洋房产品的客户基本为再改类，但本区域的环境以及客户层次皆存在问题，同时在产品设计上，对再改客户而言面积稍小（主要为三房）。;开发速度控制;该项目从拿地到首次开盘仅耗时1年3个月，快于市场上普遍的开发速度，其主要原因有： 定位准确：根据土地的基本属性，将该项目定位成以首置为主的城市中心快销型产品； 产品复制：洋房部分复制已有产品，节约了大量项目定位和产品设计的时间； 材料选择：运用其成熟的住宅工业化生产模式，对园林的主要材料采用工厂预制生产，有效压缩时间。;图中所示的PC件铺装材料广泛用于该项目的墙地面装饰（园林硬铺、泛大堂、风雨长廊、园林小品），据了解，该材料为该公司在东莞的厂家直接预制，从订单仅20天就大批量到货，为示范区展示节约了大量时间，且成本低廉。;小结： 该开发企业的开发项目众多，经验丰富，专业度高，已形成完善的产品线，可节约大量拿地后的产品研发时间； 该项目主要针对首置首改的中低端人群，定位为快销型项目，在材料的选择上注重成本和时间。;整体规划及园林景观;;高层规划特点——加大单栋体量，减少楼栋数;25米;高层规划特点——集中设置泛大堂和风雨连廊，收缩视线、强化功能;泛大堂：会客厅;风雨连廊： 两面部分开敞，顶部加盖的半封闭设计，行走其中，享受园林景观和小区文化墙的同时，亦感受不到高楼林立的压抑感。;可售面积最大化——建筑楼栋1F全出售;可售面积最大化——泛大堂、风雨连廊不计容;可售面积最大化——洋房区公共大堂不计容;小结： 在整体规划上，该项目主要围绕如何解决高容积率和高密度问题寻找解决方案最终采用了调高商业体量、增加单栋楼栋体量、设置泛大堂和风雨连廊等方法； 实现计容面积的基本全部可售，该项目通过集中设置泛大堂连接各楼栋，取消楼栋内大堂和架空层的做法，还原1F为住户，减少传统的高层大堂以及架空层等公摊面积，增加了计容面积中的可售面积，从而增加了总货值。;单体楼栋;;;“工字型”设计，所有房间充分采光;紧凑型户型为主，弱化尺度感，强调功能性;小结： 单体楼栋的设计主要沿用了已有的产品线设计，主要满足通风采光的基本需求，使所有房间均能有效采光； 以满足基本功能为目的，弱化尺度感，强调功能性，同时提高单价，增加货值。;借鉴： 高容积率高密度项目，可通过园林的创造性设计，收缩客户视线，提升小区内居住的品质感； 要努力实现计容面积基本为可售面积，尽可能减少公摊（大堂等），增加总货值； 在高层项目的目标客???定位许可前提下，以满足基本功能为目的，弱化尺度，强调功能性，比如适度压低层高、降低房间面宽等，变现增加可售面积，增加货值； 部分南方城市的住宅产品，应充分挖掘面宽资源，努力实现360°面宽，增加产品的采光并增加标准层的户数，减少公摊提高使用面积； 园林的铺装材料应与客户定位一致，不一定需要堆砌成本高的材料，在讲究效率的今天，要挖掘成本低生产周期短的材料。;THE END