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关于我国保障房建设融资信托方案摘要：近几年来，中国保障性安居工程住房建设加速，规模不断加大，相应，建设资金需求也在递增。为了解决廉公租房融资困境，推出有利的融资模式。本文将重点介绍廉公租房融资的REITs（房地产信托投资基金）信托方案，并根据我国国情分析保障房建设REITs信托方案的可行性，提出相关建议。 关键词：保障性建设；廉公租房融资困境；房地产信托投资基金REITs 一、我国保障房建设现状及存在的融资困境 2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，2009年要“增加普通商品住房供给”，2010年为“加快推进住房保障体系建设”，规模为580万套，“十二五”期间全国保障房建设目标为3600万套，其中2011年完成1000万套，而后每年完成500万套左右。而随着去年1000万套保障房建设，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，与此相应，房地产金融格局也将发生重大变革。因此，为保障住房供地和建设计划的有效落实，应多渠道增加保障性住房资金投入。这需尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续。 据住建部称，去年1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房近200万套，投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本，因而，融资不难。另有400万套是各类棚户区改造，投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。 融资真正困难在于廉租房和公租房。按规划要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。据估计，在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉、公租房所需投资在3000亿-4000亿元。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。 因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，难度也很大。综上，我们认为，金融创新才是解决问题的根本之道，本文将重点介绍关于信托方案的融资模式——REITs。 二、信托REITS 融资模式简介 房地产投资信托，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行基金受益凭证的方式集合不特定的多个投资者的资金，将社会上资金集中起来，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托组织形式。与一般投资基金不同的是，其投资范围仅限于房地产领域，其主要投资对象是回报率较稳定的物业，如写字楼、商场、住宅物业、医疗中心（如养老院）等，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。 房地产投资信托基金（REITs）在运作过程中并未采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，正是因为其“集合投资制度”间接从事房地产投资有着更显著的优势。具体优势如下： (1)借助于基金这种证券化工具，流动性高，变现能力强。 (2)适合中小投资者，集合投资，规模经营。 (3)专业化管理，有效控制投资风险。 (4)只用于房地产方面投资，投资收益可预测和稳定。 但是，信托模式的廉公租房REITs与房地产信托产品两种方式又有所不同，具体如下： 1.投资对象不同。房地产信托产品的专业性非常高，基本上每个信托的资金都运用在一个房地产项目上，且多投资于房地产项目的开发和建设，并主要进行债权性质的融资，信托模式的廉公租房REITS的资金70%以上都必须用于收购廉公租房房源，其余资金可分散投资到不同的项目，以降低风险。 2.对房地产资产的处理方式不同。房地产信托产品多为项目开发的投资，一般不参与具体项目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集资金后，是请专业管理公司对资金进行管理，并确定投资组合。 3.收益凭证的流动性不同。房地产信托产品没有统一的流通市场，大多数只能以柜台交易的方式转让收益凭证；信托模式的廉租房REITS的收益凭证一般在证券交易所上市交易，以买卖的方式实现完全的流动。 三、我国廉公租房建设引入研究 1.我国廉公租房REITs融资模式的可行性分析 (1)充足资金来源为REITs融资模式提供了可能性 自改革开放以来，我国国民经济快速发展，居民收入逐年增加，但由于长期以来我国居民的投资渠道狭窄，中小投资者风险承担