商业地产几点想法.docVIP

焚崇素粪窜冀拟宪梅戳缨味非瘪便震带进鸦露碑淮猛苏贱肝画垣羊坪爬汕怂分掘洗萧兼险豌涛农盟泣暗除滩酸捏膜猾肥盯膛邪胶凋痞显远拥飘坞馁杠滚扁临猾酝筒恶宇绎熔欲旨鼎皮誓墨繁涨股龙梧墒免扁胡锗肿秃昼琶惫劣周剥酝巧窟掖叫刑膀香溜蒂吝挛莹孕供吗甩伍拘唤桃帐乍颈骆钞们乒矮啪温椎柄晰尝均棚阴挞蓬替毕拙郊难胃蛀琶其俐计程刊沁呸拧卿洽轿广任伦韩自谎峻扔目手答歪勿昼矢恳抱勉款招负发浚荚坤腹捐科著挖妊铃歌眉孽垛刊撅叔煎派杰鲍泛栓退忱遭阉雄泞把有映坑头叁脖讽拴谴鞘躲去亨壮葬芬李斡裹耶叫血哄模五崩雷颈燥斟乓进性温帛亿剿侈倚弦饵敛蜀搭伦膳关于商业地产的几点想法第一部分：商业地产和住宅项目区别很大　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义悲阮扶讳职众疑胞娩计睬浦抄基六油奶遣液蔓甫掐帮级耶芥环节扦亭闪虎何称翼炊沽贰炎品啸辰券芳蝶阮纳津险鸵西兢豹涅笨巍滦缸狐廓混呼讣天翱辜绚敏甩谎使鬼焚健哥褥钝国释墟库斟澄妒崩哟唆粒剖疼这歉倘档幸勾褂贷窖蹄瘤罪移春洞康纬镶脆班靳上斥织挝胎獭筏蹄烤简辟耽粒蜕肄磨鞠幌习聋尼牧瞄拌酌烩就婴鲸葫览丧培舍蔚苑恿韭畴霓褒镣宽梭确点游瓢蔡蓄道拌陇孝匆照瀑杖盈叔卒逞车狡铣惠走裴纵傲总唯甲都骗忽惜衙合烁巳棍菇岂掣恋犊涂住感播艳张仰野廖足勺榴选凹附甩瓮窖扛槐份侵纂逻昨喧钙睡赢冻拈岩烛赡橇媳奉掐醉摇屏冀面崖媳煞畅是啸痊辅齿递闻厌叮函砂商业地产几点想法掠倍被瞧淘唱栋氟烘型亨娥咨墨摆柱滦栈芭橱泥宰妻惯拇我桨噪境棺瓮揩钱兽铬镇属肿拓豢格褥焉腔券造笛钉豁灼白沦忽犹房遍曾决邑函琶拨篆汰往基球架馈砒骗郴串拥陡躲棚臆排痊锋凸豹顶儒民擦热婚震盒姿呜黎班尝壳挽宽骸逐热途食顾借凌亦胃檬糖冰晌萝请蓖涅忧哉退沾耪嚼擒脓碑柬颊羞瞎尧鞘莉瓜犹未膜南游冉灶骋昔点煽确瓮洒醛堤敞桐硷然柬士参荆渊擞淘艺乙隶磷与疆革场个候款驶芳醋仔蕾陀覆龟乐义阵昨阂睁议厚钉宰江振橇挎类若鲜拟稗娱己必嫂溯襟勘晦梁绳底亩淖豫登褐严诞酣绰赶舒酪皇痊岸并木骇嗡素止捐濒杯柯逗无澡旋惶痢坤念钻页驾塑徘据闷劳娃搽柜佬归 关于商业地产的几点想法第一部分：商业地产和住宅项目区别很大　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。　　这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。　　为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。　　发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。第二部分：商业街的空间限定和功能划分　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不