新 疆库尔勒七星大厦商务写字间营销推广方案(doc9).docVIP

新疆库尔勒七星大厦商务写字间营销推广方案 一、 市场状况1.1市场背景、现状及发展趋势1、市场处于起步阶段，无成熟经验可供借鉴。库尔勒市商务写字间的开发起始于2000年，在此之前，市场几乎是个空白，因此开发商在写字间的开发及销售方面均处于摸索的阶段，整个写字间规划无任何特色。主要模仿酒店套房的开发模式，以板楼为主，公摊面积大、土地利用率不高；通道过长，相互干扰，不能体现高档次写字间的特色。由于土地利用率不高，虽然地价较低，但成本依然很高。2、供应量及需求量均较小库尔勒写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。3、消费仍以行政事业单位为主，私营企业消费增长较快。在库尔勒市场，由于发展水平限制，私营企业在数量以及获利能力上均较小，不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的价值巨大。4、写字楼消费正处于升级时代。从库尔勒写字间发展的趋势来看，写字楼消费正处于升级时代，对办公环境的要求正处于快速提升期，更多的企业希望改善办公环境，并借此提升企业形象，大量企业从以往的老旧办公楼搬出，或购买或自建，私营企业则从住宅楼出租房中迁出，向中高档的写字楼转移，因此从整体市场状况而言，现阶段正处于写字间的升级时代，消费增长较快,但因基数较小，市场增量有限。5、高档写字间租赁市场仍不成熟，投资市场启动有一定难度库尔勒市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，大概需要18-20年左右的时间，缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。6、市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力巨大库尔勒目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。其次，从宏观经济而言，库尔勒市二、三产业 的发展速度及所占比例较高，国家对库尔勒的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。 1.2市场竞争状况从目前库尔勒高档写字间市场的竞争而言，市场竞争尚处于初级竞争的阶段，初级竞争的主要表现是竞争双方优势很不明显，彼此之间也未建立起市场壁垒，大家共同的任务是如何理性竞争，共同启动潜在市场，做大这块蛋糕，让双方共同受益。下面我门从产品力、销售力、形象力高度分析一下七星大厦与主要竞争对手豪景大厦的区别。 竞争物业 产品力 销售力 品牌力 备注? 豪景大厦 地段较佳，在十字路口，大厦外立面、内部通道、区隔及内部装修均占有优势。现已成为粗装修现房，具备入住条件。售价：2650元/M2销售力不足，销售团队及销售系统均存在问题，缺乏营销推广，主要依赖人际传播及人力推广。无任何形象力，缺乏良好的理念定位及形象传播。高18层，13-18层为复式住宅，写字楼销售过半，剩余楼层主要是6、7、8、11、12层。七星大厦 在产品方面与豪景大厦相比处于劣势，只有通过价格优势提升竞争优势。 有专业的销售队伍及营销策划机构，销售力大大领先于竞争对手。借助于良好的形象定位及推广，物业形象大幅提升，凸现物业价值。3、4层半层及5-6层销售完毕，销售价格比较混乱。 从上述竞争力对比不难看出，我们在产品力方面无任何优势，只有通过建立价格优势，借助销售力及形象力的提升挫败竞争对手。 1.3消费市场状况目前库尔勒市场高档写字间的消费主要集中在以下三类客户。1、行政事业单位及下属机构这一类的客户是目前高档写字楼的消费主体，单位消费量及消费实力均较强，是我们推广的重点。2、金融保险机构包括四大商业银行，三大保险公司及各类证券公司，这类客户相对集中，推广的目标性较强，也是我们推广的主体。3、私营企业私营企业以商贸公司、律师事务所、会计事务所、评估机构为主，这类客户相对广泛，单位消费面积较小，但市场可挖掘的潜力最大。 二、SWOT分析前面我们进行了市场分析，接下来我们进行SWOT分析，以充分发挥优势，利用机会；改善劣势，回避不足。2.1优势（S）1、区位优势，位于人民路