新加坡中国大陆及日本之反向抵押制度.PDF

第三章 新加坡、中國大陸及 日本之反向抵押制度 第一節 新加坡反向抵押制度之運作 第一項 新加坡土地及房屋制度 一、新加坡土地制度 新加坡國有（公有）土地占國土總面積的比例為 83%1 。其專 門負責國有土地管理的機構為新加坡土地管理局2及各部門，市區 重劃局則是負責土地出讓事宜。新加坡土地管理局作為全國最大 的公有土地管理者和持有者，負責監督其他國有土地管理與執法 部門的活動，例如新加坡市區重建局（URA ）、房屋開發理事會 （HDB ）、裕廊集團（JTC Corporation ），以保證土地出讓的招 投標程式公開透明3 。 新加坡將所有土地劃分為900多個小區，並在每一個小區內對 1 亦有指為72% 。武漢市國土資源和房產管理局，http://www.whgtfcj. /news.aspx?newsid=200808071543 ，檢索日：2010年1月16 日。 2 新加土地管理局成立於2001 年6 月，/pages/ planning200401.html ，檢索日：2010 年1月16 日。 3 資源網 ，/bookscollection/magazines/maginfo/2008maginfo/ qingbao200801/200803/206223.htm ，檢索日：2010年1月16 日。 3/27排4/7改 16 以房養老商品⎯⎯ 反向抵押貸款制度之理論與實務 土地使用進行詳細的規劃。按照功能，新加坡的土地被分為5類： 工業用地：工業用地又細分為5種類型，包括特殊工業用地 （用於重工業和航空工業）、普通工業用地（用於普通工業和輕 工業）、標準工廠用地（用於分散和半分散的工廠）、多層工廠 用地（用於輕工業和無污染工業）以及高科技園區用地。 空白用地：空白用地主要用於為區域內的居民和外出者提 供旅遊和休閒的活動空間。 居住用地：通過規劃將居民集中到不同的區域，並在每個 區域內建立完整的配套服務措施。 交通用地：交通用地以城市地下鐵路系統用地為優先考 慮。 中央商務區用地：該區以發展金融和商業為主，同時採取 措施降低此區域內的居住人口數量。 在居住用地方面，新加坡的房地產產權形式被分為永久地 契、999年地契及99年租用地契3種。政府向發展商出售土地有2種 級別，即99年和999年，前者一般用於興建諸如各類設施齊全的共 管式公寓等中檔住宅，後者則一般用來興建諸如聯排式別墅、獨 立洋房等豪宅。為了節約土地，普通老百姓居住的政府組屋及共 管式公寓一般都要建 10幾層或者20幾層。在規定的期限內，土地 可以轉讓買賣，使用期滿後，土地使用權連同地上物無償歸政府 所有，也可以到期續用，但須按地價估值向政府付費。 新加坡城市土地的開發利用基本上是由政府控制的。就房地 產開發而言，其經營機構和房地產市場分為2類：一類由「法定機 構」即屬於半官方性質的建屋發展局（Housing And Development Board, HDB ）及城市重建局等經營。這些法定機構按照城市建設 總體規劃的要求購買土地，利用政府和民間資金進行開發和經 營，許多專案和工程均通過招標委託給國內外的企業進行建設。 另一類由企業和私人經營。在新加坡，私人也可以向政府購買土 3/27排4/7改4/28師 第三章 新加坡、中國大陸及 17 日本之反向抵押制度 地。土地的價格根據不同用途、容積率來確定，在確定了標準價 格後，再由土地局公開拍賣。一般情況下，商業用地比住宅用地 價格高出 10倍以上。用戶若改變土地用途，政府將收取溢價費4 。 新加坡政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供了強有力的 土地、資金保障。土地是國家財富之源，也是組屋建設的基礎和 命脈所在。新加坡土地