中国房地产业转型升级_图文.ppt

5.存量房地产交易占比不断增加，存量房地产市场地位上升 “房产税不能作为调控房价的工具” ，《21世纪经济报道》， 2012-09-27。/HTML/2012-9-27/1NNjUxXzUzMTQ1Ng.html 高波，2012：《中国房地产税制：存在问题与改革设想》，《南京社会科学》第3期。 物业税→房产税→房地产税 图11 深圳增量商品房销售情况 图12 南京增量商品房销售情况 图13 杭州增量商品房销售情况 图14 上海市商品房交易情况 三、促进房地产业转型升级的若干建议 （一）第三次工业革命与低碳地产开发 绿色科技为领先的第三次工业革命。 第一大支柱：从化石燃料结构向可再生能源转型。 第二大支柱：用世界各地建筑收集分散的可再生能源。 第三大支柱：在建筑和其他基础设施中使用氢和其他可储存基础来储存这些可再生新能源。 第四大支柱：互联网技术革命与可再生能源相结合所建立起来的神经网络（能源互联网）。 第五大支柱：以插电式或燃料电池动力为交通工具的交通物流网络。 （二）商业模式创新 1.大型房地产公司 2.中小开发企业：情况复杂，可以根据自己的实际情况，做出决策。 A.继续从事房地产开发 产品多样化； 树立品牌； 做好产品，提高性价比； 空间合理布局； 从长期考虑，适当开发、持有持有型物业。 B.转入房地产服务业，甚至其他行业 （三）加快房地产金融业发展，使之与房地产市场发展相适应 房地产金融业是中国房地产业未来的一个重要的发展方向。 房地产企业的融资手段创新，加大股权融资、信托融资与债券融资的比例。 存量房地产的交易需要借助金融工具，如房地产的担保等等。 尽管美国的经验教训告诉我们房地产证券化不能走过头，尤其不能大量制造“有毒资产”，但并不意味着房地产金融业不需要发展。 中国房地产业的未来：REITs （四）促进房地产市场体制转型 关键是推进房地产市场体制改革和转型 改革和完善城市土地使用制度 完善差别化、区域性的货币政策 建立新型房地产税制 改革和完善城市土地使用制度 1.“双控”模式，增加有效供给 北京推出所谓“双控”模式。 一是控制单宗商品住宅用地出让规模。 二是控制企业在一定时期内取得的商品住宅用地规模。 2.“限地价、竞房价” 3.“限房价、竞地价” 4.“净地出让” 中国房地产税制改革建议 “关于取消限购令 统一开征新购房产税的政策建议”，中房网，2011-12-28 。/news/2/2011/1228/231871.html “普遍开征房产税时机尚未成熟”，《21世纪经济报道》，2011-01-10。/HTML/2011-1-11/yMMDAwMDIxNTQyMQ_2.html “推广房产税应先减税”，《21世纪经济报道》，2012-03-22。/HTML/2012-3-22/yNMDY5XzQxMTUyNw.html 中共中央的“十二五建议”中提出“改革要有顶层设计”。 中国房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段，必须按照现代市场经济发展的要求，构建房地产税制。 如何改革？ “国际经验+中国国情+中国经验” 从全球范围来看，大多数国家都具备完善的房地产税法，各级政府对税种的管理权属明确，保证了房地产税收征管的严肃性。 大多数国家的房地产税政策实行“宽税基、简税种、低税率”的原则。 房地产税属地方税种，房地产税收入主要用于为社区更好地提供公共服务。 地方政府有了独立自主的税收来源，并将地方政府的税收和财政支出更直接地联系起来，促使地方政府作出正确的财政决策，从而可以最大化公共开支所带来的效益。 房地产税种一般包括保有税、取得税和所得税三大类，以保有税为主，通常是本级地方财政收入的主要来源。 在房地产税制设计和征管过程中，地方政府有很大的自主权。一般由中央政府制定税基，地方政府可以根据本地的特殊情况选择税率，并确定一定的减免范围。 这也是中国房地产税制改革的方向。 由房地产开发流转环节税收为主转换为以房地产保有环节的税收为主，是一个渐进的过程。 采取渐进式改革，决不能选择激进式改革。 实行双轨制，最终双轨制并轨，走向单轨制。 短期我国全面开征房地产税的条件不成熟，而局部开征房地产税的条件已经具备。 根据中央“改革要有顶层设计”的指示精神，在总结上海、重庆房产税改革试点经验的基础上，制定统一开征新购房产税的改革方案。 所谓统一开征新购房地产税，是指在全国范围内借鉴上海和重庆房产税改革试点方案，对居民新购商品房超免税标准部分按规定开征房产税。 统一开征新购房地产税，在未来一、两年房地产市场一旦出现复苏的时候，开始在全国范围内统一开征新购房产税，即对居民新购商品房超免税标准部分按规定开征房地产税。 开征房地产税的初期，对本市居民家庭在本市新购的人均面积超过60平方米以上