城市化与房价全球视角与中国现象.docx

城市化与房价：全球视角与中国现象摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期作者：苏多永摘要：本文分析了美国、日本、韩国的城市化进程与房价走势，总结了城市化与房价的内在逻辑和一般规律。在此基础上，对我国城市化阶段、城市化现象、城市化进程与房价走势进行了深入探讨，得出我国土地城市化快于人口城市化，城市化是房价上涨的主要推动力，快速城市化容易产生房地产泡沫等结论，并从“限购、限贷、限价”等行政性调控手段和“房产税、交易所得税、营业税、差别税率”等市场化调控手段方面提出了对策与建议。关键词：城市化；纳瑟姆曲线；房地产泡沫；房产税一、城市化与房价：全球视角（一）美国城市化进程与房价走势美国的城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4%；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57%；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23%。美国的人口流动整体上可以分为4个阶段：到1920年，美国城市人口首超农村人口；1940年，美国大城市(25万人以上)人口占城市人口的84%，成为大城市主导的国家；1970年，美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。美国房屋价格指数始于1975年，此时美国的城市化已进入成熟阶段。1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年中城市化率仅提高1.5%，房屋价格指数上涨102.78%，年均上涨6.85%；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供了新的动力，城市化进程明显加快，1990-2007年城市化率提高6%，房屋价格指数上涨208%，年均上涨12.23%。1975-2007年美国城市化进程房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨62%；1990-2007年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨35%；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高了1 .09%，但房屋价格指数却下降了57%。整体而言，1975-2011年美国城市化率提高了8.73%，房屋价格指数上涨了254%，也就是城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨29%，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。（二）日本城市化进程与房价关系日本城市化受战争影响出现反复，但整上呈现出斜“S”型走势。1920年日本城市化率仅18.04%，1940年提高至37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010年达到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81%，若剔除战争因素影响，1945-2010年城市化率年均提高0.97%。日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高2%；1968-2010年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高0.48%，其中1968-2000年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高0.27%；2000-2010年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高1.19%。我们以日本土地价格指数来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。1960-1975年日本城市化进程地价走势基本吻合，城市化率每提高1%，土地价格指数就上涨4.24%，土地价格基本可控；1975-1991年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨88.9%，而城市化率仅提高1.76%，也就是说城市化率每提高1%，土地价格指数上涨50.56%，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重；1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城市化进程在2000年因大都市圈的推进而加快，城市化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，单位城市化率的提高对土地价格指数的影响为-6.71%。整体而言，1960-2011年日本城市化率提高了27.86%，土地价格指数上涨了50%，也就是说，城市化率每提高1%，土地价格指数上涨1.79%。（三）韩国城市化进程与房价关系韩国1963年之前为城市化初级阶段，1960-1963年城市化率年均提高0.92%；1963-1988年为城市化加速阶段，城市化率年均提高1.59%；1988年至今为城市化成熟阶段，1998-2011年城市化率年均提高0.56%。从城市化进程