奥利园可行性报emPPT - 副本.ppt

“奥利园”房地产投资项目可行性研究报告 公司名称：雅轩居房地产有限公司 小组成员：黄自梧 凌春婷 陈燕秋 苏安菁 余琨 李吉 黄娟 第一部分：项目总论 1.1项目背景 “奥利园”位于潭中西路和西环路交界处，金绿州.翠园房地产有限公司对面。本项目属大城中区生活半径，生活配套极为完善。小区采用高科技的园林设计。浓缩于现代都市生活的繁华之内，不受喧嚣和嘈杂的打扰，拥有一种宁静悠闲的简单生活！ 1.2项目概况 1.4建设项目的必要性 a.地块周边有金绿洲，富丽华都，金河湾等项目汇集，住宅板块规模效应大，提升了区域的价值。 b. 地块区域房地产发展迅速，房价上升极大，也是投资的热点区域之一，周边的生活配套设施较为完善。工厂多，蓝领工人较多，购买力强，市场需求旺盛。 c. 地块位于该市规划的五大城区之一-------柳南区，柳南区具有得天独厚的地理位置优势。未来的发展前景广阔。 第二部分：市场研究2.1宏观环境分析 政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房 。 经济上：有效抑制泡沫房产经济，防 止通货膨胀、物价上涨、金融危机。 社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈。 2.2全国房地产行业发展分析 中国房价持续升温，为稳定房价，中央政府通过有效手段控制房地产市场的局面。鼓励房地产企业上市、行业并购等资本运营行为、限制国有企业涉足房地产行业同时通过部分企业集中国有房地产企业手中的土地资源 。 2.3本市房地产市场分析 2009年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.2.亿元，同比增长3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米，是继2007年柳州楼市飞速发展后，房价涨幅最快的一年。 2.4本市房地产市场发展趋势 未来两年内柳州市的房地产发展将出现三足鼎立的局面。三个区域分别是柳北区，柳南区、鱼峰区的西江、燎原、柳石路一带。柳南区将是今年年底至明年众商家必争之地，也是柳州市房地产市场竞争较激烈的区域，原因一是该区离市中心较近，城市基础设施较好；二是大量空置的厂区为房地产的开发储备了力量。该区的楼盘档次逐步向中高档靠拢，同时房价可能上涨至4000元/平方米（均价）。 2.5板块市场分析 2.5.1区域住宅市场成长状况 原来基础生活设施没有完善，到现在的如超市.菜场.幼儿园. 室外儿童游乐设施等生活设施教为完善，交通也是随之便利起来。 2.5.2区域内供应产品特征 都是根据当地的消费需求和对高品质生活追求而建造的。 2.5.3区域市场目标客层研究 主要是中层阶级的消费群体。 2.6项目拟定位方案2.6.1可类比项目市场调查 经过市场问卷的调查发放，在所有发放的10份问卷中我们收到10份有效的问卷，以下是我公司对所收到的市场调查问卷的结果 。 根据调查的数据分析，我们知道尽管柳州市的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，柳州市房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有40%的人想在两年内购房的。大部分的居民月家庭收入都在3000元以上，居民能接受的房价是在4000元左右。太多数居民比较喜欢现代简洁式的三房的户型。被调查者更关注住房的价格、位置、周遍环境、交通、户型；被调查者最希望拥有的设施是购物，幼儿园。人们更多的希望用分期付款的方式。被调查的人们通常从电视和已购房亲友等方面得到有关的购房信息。 2.6.2项目SWOT分析 优势S： （1）：地块面积200余亩，规模较大，且形状较为规则，有利于项目的规化设计工作。 （2）交通便利，离市中心10分钟路程。 （3）地块周边配套设施比较完善；有第二妇幼保健院，工商银行，邮局，联华超市。 （4）该地域房价相对整个城市较低。 劣势W： （1）地块属于五菱物流基地购买较难。 （2）地块后面是五菱工厂，噪音比较大，空气污染严重。 机会O: （1）地块周边有金绿洲，富丽华都，金河湾等项目汇集，住宅板块规模效应大大提升了区域的价值。 （2）地块区域房地产发展迅速，房价上升极大，也是投资的热点区域之一，且周边的生活配套设施较为完善。工厂多，蓝领工人较多，购买力强，市场需求旺盛。 （3）地块位于该市规划的五大城区之一-------柳南区，柳南区具有得天独厚的地理位置优势。未来的发展前景广阔。 威胁T： 竞争激烈，周边有金绿洲，富丽华都，金河湾等房地产公司。 结论：地块的优势比较大，机会也较大。周边有许多收入稳定的中薪阶级和搬迁居民，对房子的需求和