影响房价的因素与意义.docx

探寻影响房价因素与意义南京大学金陵学院 12营销引言改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。正文下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因 。”这种观点，是无法不赞同的。江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人）从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。江苏省年底总存款余额江苏省常住人口江苏省年底人均储蓄额由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额， 意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。江苏省近十年各类房屋平均销售价格在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。近10年江苏省住房销售总额由上图可知从1999年到2011年，除2008年经济危机外，商品房销售额总体一直呈上升趋势。江苏省生产总值从普通消费者的内部心理来分析，中国居民从改革开放，经济飞速发展，收入差距进一步拉大。随着经济发展，通货膨胀，物价飞涨（以猪肉价格为例，见图表），存款利率连续降低，若找不到合适的投资渠道，仍然选择储蓄，居民现有储蓄财产就会贬值。“江苏省统计局2012年财政拨款支出主要用于以下几个方面：一般公公服务（类）支出10977.57万元，占87.62%；社会保障和就业（类）支出719.13万元，占5.74%；住房保障支出（类）支出670.02万元，占5.35%；其他支出（类）支出161.17万元，占1.29%。”并且社会保障和医疗保险等福利制度并不健全的情况下，居民越来越缺乏安全感。由上图表可见社会保障和住房保障总共之战江苏省财政支出的11%。于是在2004年，出现了一个契机，买房热。许多先驱趁着在买房潮流抓紧为自己添置房产。有能力购置房产或在政府宽松的财政政策下有能力贷款购房的居民确实在拥有自己的房产之后安全感得到了满足。个体的理性决策形成了整体的不理性后果，这股购房热潮促使房价不断上涨，给过热的房地产市场