某区县项目年营度销计划.doc

XX项目2011年度整体营销计划 2010年项目营销推广简顾 1、重大节点及积累客户 XX项目·XX2010年登高节首次面世，8月展示接待中心正式开放， 10月1号楼销售，至今共登记客户4200余组； 2、宣传道具及宣传渠道 完成项目楼书、一期DM单、户型单、手提袋、纸杯、名片、宣传动画等销售物料制作；运用宣传渠道包括户外、网络、报纸、电视、公交车身、短信、外展场、新世纪广场LED屏等，形成了在某县城区具有一定覆盖力的宣传网络； 3、宣传活动 2010至2011年初，项目举办登高节外展、消防中队晚会外展、品质大奖宣传、10年新春拜年、返乡人群宣传、315消费者节外展、节日恭贺短信等系列活动，较好的竖立了项目初期形象，拓宽客户人群； 4、销售成果 至3月28日，项目共开出385套可售房源（不含15套保留房源），销售309套，销售率80.3%；实现销售面积约33170㎡，销售金额约1.25亿。 2011年度项目总体营销推广思路 1、项目现状总结 通过去年一年的前期宣传，项目已经在本地市场建立起一定知名度，积累了一定数量的客户资源，但由于缺乏现场实景支撑和宣传渠道限制，项目定位力求的高端品质感和美誉度，并未在客户心中，尤其是在高端客户群中形成有效认同和影响力； 2、解决思路 目前项目2号楼对外均价为4280元/㎡，已经达到某县楼市售价较前列水平，凭借自身产品优势，项目小户型较为畅销；而大户型由于总价较高，销售较为缓慢。我们认为，克服目前价格障碍，重点在于深化项目高端卓越品质表现，提升项目在客户心中档次性、增值性。品质增值，财富增值，生活增值！使客户认同符合此高端品质的价格。因此，2011年项目宣传，将围绕项目品质增值概念贯彻进行。 3、2011年度项目宣传主题 品质增值！财富增值！生活增值！ 2011品质增值全新纪 ——像XX项目一样生活 （1）、主标解答：“XX项目·XX2011品质增值全新纪” 2011年度项目宣传将围绕“品质增值”这一概念展开，旨在为项目打造全新的高端品质纪元，以提升品质感获得客户对项目的价格认同。 （2）、副标解答：“像XX项目·XX一样生活！” 通过邀请客户参与一系列体验活动，为客户指引展示高端生活方式，将客户未来精彩丰富生活描述出来，使其对居住在XX项目·XX的生活产生美好憧憬和向往，让XX项目·XX在客户心中成为高端生活的代名词，成就品质感提升，便是“像XX项目·XX一样生活”的含义。 4、营销思路 （1）、高端圈层营销 活动作用：提升项目在高端客户群中知名度，影响力，品质认同感 活动手段：邮寄项目会刊/手册/动画光盘、高端客户沙龙、奢侈品展览 从以往销售经验及本项目客户来访及成交统计（电话来访客户中，40%来源于亲朋介绍），有相当部分客户经由亲朋介绍而知晓本项目，说明客户连带效应在区县市场具有相当影响力； 本项目大户型总价较高，在提升项目自身品质感宣传的同时，找准并扩宽大户型消费客户群亦相当重要；通过针对大户型成交客户举办品质增值活动，在其心中提升项目品质感，从而带动其周围高端圈层人群对项目的连带效应，扩大高端客户消费群，从而促进高总价的大户型产品销售； （2）、体验活动，提升成交客户优越感 活动作用：提升已成交客户优越感，增加其对项目美誉度，扩大其周边人群营销力，形成更大范围的圈层营销； 活动手段：节日客户联谊互动活动、清凉电影月、音乐会/晚会 对所有成交客户组织品质活动，在强化品质感的同时，更增加客户心中亲和力，提升项目好感，使其产生成为本项目客户独有的优越感，温情感及品牌忠实度，形成更大范围内的圈层营销。并在借助这一系列活动对外炒作宣传，扩大潜在客户群影响力。 （3）、吸引客户参与，主线贯穿 活动作用：通过对应奖励计划，吸引客户参与系列品质增值活动 活动手段：客户品质增值卡 对客户发放《品质增值卡》，客户凭增值卡受邀参与项目系列品质增值活动，可在增值卡上获得对应活动记录，当记录积累达到一定数量，即可换取对应奖励物品，激励客户对增值活动参与度，并在活动中获得真正的实惠，强化增值概念，获得客户认同，并将之作为2011年度品质增值活动的贯穿线索。 （4）、明晰高端客户需求，精化项目卖点，取客户重中之中 活动作用： 总结高端客户需求特点， 活动手段：高端客户需求调查，客户重点关注卖点调查，新产品折页 去年宣传中，大部分以项目形象宣传为主，卖点丰富而实际点较虚。现在项目已进入施工阶段，二期设计出图渐近，建议通过客户调查，对项目诉求卖点进行重新总结，精化诠释。同时对大户型成交/需求客户进行调查，明晰高端客户需求，总结其中特点，促进大户型销售。 5、宣传媒介渠道 （1）、维持并深化现有效果较佳宣传渠道 网络宣传——《点击某县网站》，建立项目独立网站 据项目客户来