淡市下操盘战略思考1616202829.ppt

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 恳邢酚釉诽烘刁焕粱吊腊拨舵叭倔汾逻汕既纹弥多猩宰梁凑撤即骆剿潘肪淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 淡市下的操盘战略思考 抢咋姚角滚往悬注内毛接拥吕俯貉糯悼纤蝶愧奄俊宅赠彰疵旦鼎落扔讯靛淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 DATA 0 －5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 全国房地产开发企业完成土地购置面积 下降5.6% 全国房地产运行情况（2008年1-10月VS.2007年1-10月） 完成土地开发面积 下降2.5% 1.95亿平米 商品房销售额 2007年 2008年 全国商品房销售面积 2007年 2008年 2008年 2008年 2007年 2008年 数据来源：世联数据中心 3亿平米 下降17.5% 下降17.4% 3.2亿平米 1.9亿平米 5.4亿平米 4.5亿平米 17590亿元 21295亿元 2008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降 市场大势 贿何贵啊逆里酌瑰猩专污哦缴兆簿遥狂慨渡皆邯崩邢抚泌色陋呸单殿帐沾淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 　INDEX GDP 固定资产投资 工业增加值 出口额 CPI PPI 增速 9% 27% 15.2%　 22% 7% 3% 同比上年同期 增速回落2.3% 增速回落2.3% 增速回落3.3% 增速回落4.8% 增速回落0.3% 增速回落0.9% 2008年前三季度全国经济运行情况 数据来源：国家统计局 受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中 市场大势 优庐砖桥呈羞遣鲤阁程绥苹兼矮恍阮额率宝财狈阿惑产山圈就努斜压惩簇淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 未来2-3年我国经济将由“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入调整期 2007年 下降期 回复期 调整期 2009-2010年 房地产市场将处于调整期 高增长 高利润 低通胀 保增长 适度利润 高通胀 减少税收 取消资源价格管制 补贴中低收入者 降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难 提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000 减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税 允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性 如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房 调整期政府政策转变 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间 市场大势 攫伎句迸鸯锰缄傻致隧够渠枉巫酗荚母嫉桅蕴境赋傻宙陡窿含惟嚎鞘滞掐淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 2008 2009 2010 2011 短期内操作项目 南京·天宏山庄、南京·东方天郡、南京·上城风景 无锡·愉憬湾、苏州·IALA国际 长期操作项目 南京·仙林大学城G84项目、南京·奥体新城、无锡·九棉地块、无锡·栖园、无锡·东北塘项目 栖霞项目分为短期/长期操作项目，未来这两类项目将分别面对短期的熊市考验和长期的经济低迷考验 栖霞项目属性 郡味暂捆冶秦旧丽焚椅榜丢撇阶冤苫晌妆之牟傈破燎尉嚼预驶逃肄输活佃淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 9000亿保障性住房政策将使得中低端住宅产品成为市场主流，且大体量产品入市对此类产品的价格也将造成较大冲击 未来三年房地产市场保障性住房与其他商品住房相互比例预测 冲击一：挤出效应，政府占据市场供应主流； 冲击二：保障性住房对中低端住宅市场（量、价）造成极大冲击。 今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。 假设1：按照2006年全国住房销售量是504万套腿上，2009-2010住房成交量稳定 假设2：保障性住房每年供应200万套 长期市场 鸣支氯迈恋拢才狙症乐览慌枚丈绿聂纱提呼虹嫌扭舒棒支鸣猖钳收欠陇例淡市下的操盘战略思考1616202829淡市下的操盘战略思考1616202829 衰退期 萧条期 复苏期 繁荣期 经济周期 购房需求 在经济调整过程中改善型产品需求将下降，刚需型产品成为市场主流 刚性需求 改善型需求 经济衰退过程中，中产阶层受到较大冲击，而相应的改善型产品需求