资产评估 税基.ppt

* * 第十二章 税基评估 税基评估分类及批量评估方法体系 税基评估的定义 税基评估要素 税基评估的概念及基本要素 税基是税收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，其涵义包括质和量的双重规定性： 质的规定性是指课税的具体对象； 量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。 税基评估是指具有税基评估胜任能力的评估机构和评估人员，以税收为目的，以相应的税法为依据，对未能明确具体从价税价值的税基为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评定作价的专业活动。 税基评估的基本要素 1．税基评估主体 2．税基评估客体 3．税基评估的价值类型 4．税基评估基准日 5．税基评估方法 6. 税基评估程序 税基评估的主要特点及分类 税基评估的主要特点 1 税基评估是以税收为特定目的的评估 2 同一评估对象同时存在两个甚至两个以上的不同评估主体 3 评估价值标准主要是从价税价值 4 评估具体对象多样化和复杂化 按税收活动具体需要分类 按税基评估的行为主体分类 按税基评估的客体分类 征税需要的税基评估 纳税需要的税基评估 解决税收纠纷需要的税基评估 行为目的税类的税基评估 所得税类的税基评估 资源税类的税基评估 流转税类的税基评估 财产税类的税基评估 政府税基评估 准政府税基评估 中介税基评估 传统的税基评估方法体系的基本程序 1 确定税基的税种、基准日； 2 税基评估对象的清查核实和资料收集； 3 开展传统评估方法体系的税基评估具体工作； 4 撰写传统评估方法的税基评估报告； 5 送达传统评估的税基评估结果。 批量评估的税基评估方法体系的基本程序 批量评估的税基评估方法体系的基本程序 1 识别待评估资产 2 确定财产的一致性性状的市场区域 3 识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素（供给和需求） 4 建立能反映那些影响市场区域中的价值特征因素相互间关系的模型 （模型设定层次） 5 校准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用（模型校准层次） 6 把模型中所得到的结论应用于待评估资产 7 检测批量评估的结果 8 确定税基计税价值及送达最后税基的计税价值的结果 税基评估程序与一般的资产评估程序的差别 税基评估程序与一般的资产评估程序的差别 在确定评估问题上，为征税方提供税基评估服务的行为主体在进行税基评估时，一般不需经过办理与服务对象签订评估约定书的程序。 在搜集并分析资料的过程，税基评估除了与一般的资产评估具有相同的要求外，还要突出查阅与所评税基有关的税收法律、法规、规章制度和拥有税法解释权的机关发布的有关税收政策，并以此作为税基的评定估算，确定从价税基价值的主要依据。 在具体进行税基评估过程，必须严格遵循国家或地区当局的税收行政主管制定颁布的有关税收实施细则，包括评估方法的选择，评估报告包含的信息等都必须严格执行。 在确定评估目的、基准日，选择适当的价值标准等过程上都较一般的资产评估简单。 税基评估的基本方法 税基评估的方法可归结为以下两种： 批量评估的税基评估方法体系 以传统评估方法为基础的税基评估方法体系 批量评估体系是先根据目标评估资产与特定的评估环境选择相适应的评估理论（成本法、销售比较法和收益法）作为评估模型设定的理论依据（模型设定层次），再根据所选择的模型和所能获得的信息数据，选择具体的数理计量方法来校准技术以获得评估师所需要的目标财产价值估计和相关的模型中设定的系数（模型校准层次），运用计算机电算化实现评估主要过程的新评估方法体系。 市场法批量评估基本模型 先建立一个确认可比销售样本的模型，然后再对可比销售财产样本与目标财产间的差异进行调整。 其模型公式为： SPc 表示可比销售财产的销售价格； ADJc 表示对可比销售财产的调整。 加成形式 : MV=A0+ A1*X1 + A2*X2 +…+ AN*XN 乘数形式： MV=A0*X1A1*X2A2*…*XNAN 混合形式： MV=A0+A1*X1+X2A2*A2X2+…+XNAN MV表示目标财产的市场价值，Xi表示自变量，Ai为相应自变量的系数。 可比销售法模型 直接市场法模型 成本法与收益法批量评估基本模型 先分别估计建筑物和土地价值，然后再将它们加总以得 到不动产整体市场价值。 其模型公式为： MV=兀GQ * [(1-BQ)*RCN+LV] 兀GQ 表示影响建筑物和土地价值的一般的质量变量； BQ 表示建筑物折旧因子； RCN 为建筑物重置更新成本； LV 为土地的评估价值。 成本法批量评估基本模型 收益法的两