近几年房价上涨的原因及简要应对措施.doc

《金融学概论》课程讨论课 近几年房价上涨的原因及简要应对措施 课 程 名 称 金融学概论 任 课 教 师 皮天雷 所 属 学 院 经管学院 所 属 专 业 物流管理 提 交 日 期 2010年12月8日 近几年房价上涨的原因及简要应对措施 从1998年住房体制改革以来，虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策，但是房地产投资增长和房价上涨过快的问题依然日益严重。2000年开始，全国房地产投资增幅连续五年超过20％，其中有三年接近或超过30％。房价方面，根据国家发改委和国家统计局调查显示：2005 年，全国平均房价比2004年同期增长7.1％。2006年每个月份．全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5．5％左右。房价上涨过快，住房供应结构不合理导致矛盾日益突出，应尽快寻找对策，有效抑制房地产投资和房价上涨热，促进国民经济健康平稳发展。 要寻找抑制房地产投资和房价上涨的对策，找出房价上涨的原因是关键。 1 城市化导致的刚性需求 1.1 城市化拉动了住房消费 改革开放以来的20年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。这些政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。 城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，要新建住宅30亿平方米；现有居民人均居住面积增加5平方米需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米。 可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。 1.2有效土地供应不足 与城市化的强劲劲头矛盾的土地的有效供应不足。以北京为例，据去年年底中房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完土地供应计划，整体看来，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找米下锅，自然会对一些地块进行争抢，加有些开发商对未来的预期过于乐观，所以地价就被抬高了。 可见，房价持续涨和土地供应不足不无关系。 1.3房屋供求关系影响价格 在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。百姓们购房自住的刚性需求及不切实际的超前购买行为超出城市土地及房屋的供给导致房价上涨。 1.4城市改造、拆迁带动刚性需求，高额的拆迁补偿助推高房价 据统计，今年购买二手房的客户中有80%以上是由于拆迁而必须买房。由于今年城市地铁、轨道交通、城际铁路等大项目集中拆迁，所以造成拆迁户购房数量聚增。有必要说明的是拆迁补偿标准偏高，拆迁房定价中有政府定价的影子。现在市场上无论是新开发的商品房或是二手房，价格已经是市场机制所决定，但是拆迁补偿却有政府的指导价、有政府定价的影子，拆迁补偿价偏高也推高了房价。据了解，市区的一些地段拆迁补偿价都在每平方10000元以上，有的甚至达到每平方1.5万元。一个地段的拆迁补偿就可能成为一个地段房价的参考标准，这也使一些人产生了高额拆迁补偿的预期，有人专门挑一些破烂的陈旧小户型预期在若干年后遇上拆迁会有一个好的补偿。所以今年的高房价不仅体现在一些较新较好的房子上，连一些偏僻地段陈旧的破旧二手房价格也大幅度上涨。 2 政府政策 2.1高地价催生高房价 房地产本就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有相当大的比例，一般占30％左右，而在市中心地区则可占60％甚至80％，地段差距决定的房价差距是十分明显的。2009年9月10日上海市中海地产以70.06亿元天价夺下长风6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，超过了此前长风板块的最高房价，溢价率达129％。其预期必然带动周边房价上涨。 地价为什么这么高呢？在中国，由于土地国有，开发商要获得土地，得从政府手里拿。政府在转让土地时，采用的是公开拍卖方式。土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也