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元通置业·元通大厦项目可行性分析报告 目 录 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目概要 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目建设必要性 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场前景预测 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。建设内容及规模、收益 第一章 项目概要 一、项目名称：元通大厦 二、建设地点：成都市高新区神仙树北路 三、项目性质：1-6层为配套商业设施、7-33层为高层住宅 四、项目业主简介 （一）业主名称：成都元通置业有限公司 （二）法人代表：薛建秋 （三）经营范围：房地产开发经营等 五、编制依据及主要研究范围 我公司根据具体情况，对元通大厦项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积51496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下： 1、项目用地范围图； 2、总平规划图 3、成都关于报建、规划等方面法规。 六、可研报告概要及结论 （一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“十二五”及2013年发展规划》中提出的至2013年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。项目位于成都市神仙树北路，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。 （二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。 （三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。 （四）建设内容、规模及主要建筑指标 项目规划总占地9337.72平方米 项目 数量 居住（套）数 460户 总建筑面积 51496平方米 地上建筑面积 46820平方米 住宅建筑面积 30976平方米 商业建筑面积 15274平方米 住宅平均层数 33层 架空面积 370平方米 物管用房面积 200平方米 地下部分面积 4676平方米 容积率 7.8 绿地率 11.5% （五）物业管理 本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。 项目建设的必要性 国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘 成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。 国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的紫荆片区、二环外的绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。 消费者呼唤品质楼盘 近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2012年城市居民人均收入26959元。金融机构存款15966.65亿元。城市居民水平持续攀高。 　　同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。 城市的合理规划，需要品质大盘共同造势 高新片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。紫檀、龙湖·世纪封景、华润·依云府、神仙树大院三期……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。 第三章 市场前景预测 一、成都房地产2012年整体发展情况 2012年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。楼市规模将继续扩大 虽然年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应