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从房地产价格研究我国房地产业未来发展趋势【摘 要】从大的方面来说，近年来我国房地产价格始终处于持续攀升的状态，房地产热吸引着众多的投资，房地产企业也像雨后春笋一样迅速地冒出。企业数量的激增引起市场更加激烈的竞争。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想站稳脚跟，立于不败之地，就必须对房地产行业进行全面的分析研究，找出适合于本企业发展的思路。本文通过对我国房地产价格增长问题的研究，以及对我国房地产业现状的分析，阐述了我国房地产业亟待解决的一些基本问题和未来发展的趋势。 【关键词】房地产业 房价 现状 转型 一 房地产价格增长的原因分析 1．房地产业的重要作用 由于房地产业具有关联度高、带动力强的特点，因此，房地产业的发展直接推动着我国经济的迅猛增长，是增强国民经济实力和改善人民生活的重要产业。我国自1998年住房制度改革以来，房地产业进入了一个持续稳定发展时期。由于房地产业在国民经济链条中处于中间环节，具有很强的关联效应，因此直接带动了建筑材料、冶金机电、机械制造、金融等产业，同时也带动着装修、家电、金融、保险、仪表等相关产业的发展。房地产业的兴旺繁荣与发展能够强有力地带动许多产业的兴旺繁荣与发展，当经济发展面临一些问题和困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济调控政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。改革开放以来，我国经济一直处于高速增长状态，人们的收入也稳步增长，房地产市场呈现出供销两旺，价格稳步上升的趋势。 2．房地产商品的特殊性 房地产作为一种特殊商品，具有投资和消费的双重属性，居民的收入支出主要分为消费支出和投资支出。人们在满足基本的需求基础上必然会去购买自己的住房，正是由于这种消费需求，以及房地产供给紧缺的相互作用，导致了房地产价格持续走高。此外，受投资支出影响人们也越来越多地开始投资房地产，购房投资化已呈现出全球化的趋势。近些年来许多人在投资房地产中尝到了很多甜头，也促使人们对于房地产投资处于乐观状态，进而刺激了投资的增长，使得房地产价格不断攀升。 3．地价是房地产价格的重要组成部分 土地作为房地产不可分割的组成部分，其价格会直接体现在对房地产价格的影响上。毋庸置疑，土地价格对房价的影响是十分显著的。一般情况下，土地价格在房价中所占比例为三分之一左右。越靠城近市中心，房价中地价所占比例越大。随着国民经济和城市建设的发展，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地日趋稀缺，这造成土地出让价格的上涨，土地含金量迅速增长，也相应地导致了房地产价格的增长。 4．房地产市场繁荣 开发商和需求者是影响房价的双重市场因素。就房地产来说，开发商和消费者对未来收入的预期和房地产未来价格的预期都会影响其当时的消费行为。如果开发商和消费者对其未来自身的收入水平和未来的房地产市场有足够的信心，就会提前消费，加大房地产的投入，从而促使房地产价格上升；如果消费者对房地产市场呈观望态度，则需求减少，房地产价格有可能下跌。 近年来，由于我国经济增长，人们收入水平提高，居民储蓄存款利率下调、个人住房抵押贷款利率下调，以及房地产开发建设贷款利率下调等都有利于房地产业的发展。加之人们投资房地产业得到了充分的回报，使得房地产市场长期呈现出繁荣景象。因此，房地产价格也出现了涨多跌少的现象。 二 我国房地产业的现状分析 1．从资产负债率看我国房地产业的现状 我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十余年的发展，房地产固定资产投资快速增长。随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。但如今的房地产企业负债率成为业内最大的关注点。据统计，截至2011年，A股上市房地产企业的平均资产负债率居高不下。截至2012年3月底，沪深两市143家上市房地产企业已有74家发布了2011年财报。其中，69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%；存货达7230亿元，比上年同期增长43%。开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下。例如，万科利息支出额度达到12.52亿元，同比增幅为11.26%；华丽家族利息支出增长率达772.67%。开发商不得不直面资产负债率进一步升高的窘境。从数据来看，2012年，房地产业面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。各大房地产企业深陷资金窘境。 2．从“房价收入比”看我国房地产业的现状 一个区域内的房价高低要看住房是给居民带来了沉重的负担还是处于一个可以接受的范围。这方面国际上有一个通行的计算模式，即“房价收入比”，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与平均年收入之比。据资料统计，通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区的城市居民住房房价的考察，世界银行和联合国人居中心分