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2012年深圳地价报告 目 录 2012年深圳地价报告（初稿） 1 1　2012年深圳市经济发展概况 2 1.1　地区生产总值（GDP）状况 2 1.2　居民收入水平 3 1.3　固定资产投资 3 2　2012年度影响地价相关因素分析 4 2.1　地方财政收支 4 2.2　政策因素 4 2.3　城市规划与建设 5 3　土地市场情况 7 3.1　2012年土地市场供应情况 7 3.2　2012年土地交易类型分析 7 3.3　土地交易区域分析 10 3.4　土地流拍情况统计分析 11 3.5　历年地价变化水平 12 4　平均房价、平均租金看地价 13 4.1　租金、房价分区图 14 4.2　平均房价、平均租金情况及推导地价 17 4.3　深圳市各类型用地平均地价水平 45 5　2013年地价趋势分析 47 5.1　2013年土地供应计划 47 5.2　2013年土地需求分析 47 5.3　地价趋势判断 47 5.4 热点区域分析 48 5.5　拟流转地分析 53 6、商业综合体 54 6.1 深圳市商业综合体综述 54 6.2 深圳商业综合体存量市场分析 54 6.3 深圳商业综合体增量市场分析 55 6.4 综合体简介——以海岸城为例 56 6.5 出让宗地情况 57 6.6 地块对周边的影响 58 6.7 与地区经济发展的相互关系 58 6.8 地块所在片区概况 59 6.9 未来展望 60 深圳　―　　市场在城市更新中发生结构性变化 导读 2012年土地供应 ●出让土地83宗（不含法院拍卖及政府储备用地短期利用出让），共计2,157,290m2；成交56宗，共计1,368,186m2，占出让土地面积的63.42%；流拍27宗，共计789,104m2，占出让土地面积的36.58%。 ●土地供应总量同比下降27.35%，土地成交面积同比下降49.32%。居住用地成交6宗，成交面积共计255,785m2，同比下降54.78%。商业用地成交5宗，成交土地面积27,758m2，同比下降96.05%，成交总价214,000万元。办公用地成交1宗，成交面积29,014m2，同比上升34.18%，成交总价11,600万元。工业用地成交35宗，成交面积934,920m2，同比下降22.03%。 ●土地供应集中于龙岗、坪山新区、龙华新区、光明新区，成交面积占总成交量的85.91%，以居住用地和工业用地为主。 2012年土地价格 ●招拍挂土地成交楼面均价为居住用地4,920元/平方米，同比上升43.08%；商业用地10,041元/平方米，同比上升158.16%；办公用地1,841元/平方米，同比下降81.36%；工业用地427元/平方米，同比下降60.96%。 2013年地价趋势预测 ●房地产市场受持续的调控，市场需求经过两年的压抑，可能会面临释放的可能，预计2013年深圳地价稳中有升。 1　2012年深圳市经济发展概况 1.1　地区生产总值（GDP）状况 2012年深圳市生产总值为12,950.08亿元，比上年（下同）增长10.0%，高于全国全省平均水平0.0：44.3：55.7第三产业增长速度高于经济增速2.3个百分点，第三产业比重达到55.7%，同比提高2.2个百分点，从贡献率来看，第三产业对经济增长贡献率达到65.6%，比上年提高20个百分点。 图1-1 2000年至2012年深圳GDP变化情况图 1.2　居民收入水平 2012年深圳市居民人均可支配收入40,742元，比上年名义增长11.6%，扣除价格因素后，实际增长8.6% 图1-2 2000年至2012年深圳居民收入水平变化图 1.3　固定资产投资 2012年全社会固定资产完成投资2,314.43亿元，增长12.3%。投资结构明显改善，社会投资占全社会固定资产投资提高到78.0%。 图1-3 2000年至2012年深圳全社会固定资产投资额变化图 2　2012年度影响地价相关因素分析 2.1　地方财政收支 2012年深圳市公共财政预算收入1,482.08亿元，增长10.6%，比1-11月提高0.9个百分点；公共财政预算支出1,565.71亿元，降低1.6%。 12月末国内金融机构人民币存款余额25,910.24亿元，比年初增长13.7%；国内金融机构人民币贷款余额17,305.47亿元，比年初增长10.1%。 2.2　政策因素 “微调”货币政策，存准率两度下调。央行于2月24日、5月18日两次宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率降低意味着银行可贷资金增加，从2012年整体房地产市场调控来看，此举属于货币政策“微调”。 央行时隔三年半后两次降息。央行于6月8日、7月5日两次下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率