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土地使用权到期后住宅房地产处置探析摘要：我国的土地所有权属于国家，所以住宅七十年土地使用权与其上的房地产建筑物无限期所有权产生了矛盾。本文试图由问题产生的原因，对现有三大解决方案（土地使用权无偿续期；土地使用权有偿续期；土地使用权随房屋的折现率至零而消逝）进行辨思并考察域外相关制度，认为适合中国国情的解决方法应为无偿自动续期。 关键词：土地使用权；建筑物所有权；解决方案；建议 一、问题的提出——对住宅用地使用权期限的质疑 近年来房价的持续上涨，使得“买房保值增值，投资养老”这一观念渐入人心，人们对于房地产买卖的各种问题也愈加关注。 1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定居住用地的使用权最高年限为70年，这也是关于“70年”这一热议词语的最初出处，同时，在这个《暂行条例》第四十条同时规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。“买房只不过是租用了70年”这一命题随之推出。 2011年，上海、深圳等地部份楼市被告知土地使用权到期后，政府将收回土地使用权，无偿取得地上建筑物。这更使“买房只不过是租用了70年”这一命题得以证实。虽然，中国即使按第一块深圳土地出让是1987年9月发生，70年到期，也得在45年以后，似乎时间并不紧迫。然而，少部分地区的土地使用权并不都是70年。2009年，山东一小区的约百户业主的土地使用权20年；另有一二百户业主为2012年到期，剩余该小区的业主有70年土地使用权，离到期还有数十年。这也导致了同一个小区内不同业主存在拥有土地使用权和不拥有两种形态同时的出现，最终，青岛国土资源与房屋管理局决定将20年土地使用权，自动续期到70年，以此来暂时解决问题。 但是这种以非正式方法解决非常规签订的20年土地使用权到期问题的案例，并不能当做是“70年土地使用权到期”的解决方案，亦不具有普遍示范意义。 由此可见，这个“70年土地使用权到期”问题，离我们并不是还有45年，而是更近，建立相应明确的规定，不仅能够给陆续到来的土地使用权到期事件一个解决的标准，也能够安定民心，促进经济的发展和社会的稳定，因此，笔者认为国家相关部门制定出法律法规或者政策办法刻不容缓。 二、对现有土地使用权解决方案的辨思 虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条同时规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得，但是同时第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。”《物权法》第149条也规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。应该说，这些规定是有积极意义的。但冷静思考就会发现，这些规定存在着含糊笼统、操作性不强等问题，如这条规定对于如何申请，哪种情况能够批准申请，不同用途的土地，在申请续期上有什么不同，续期是有偿的还是无偿的，都没有相应的规定，执行起来有一定的难度，而且还可能引发其他社会问题。目前，理论界及实践中对上述问题主要有以下三大解决方案： 1.土地使用权有偿自动续期 土地使用权到期后，使用者如需延续地上房产权，必须按规定交纳一定金额作为取得土地使用权的续期费，类似于首次取得土地使用权时的“土地出让金”。这种方案可以增加政府的财政收入，提高经济发展的弹性与活力，促进土地使用权的循环流动，同时可以确定该住宅使用人是否有意将其土地使用权延续下去。弊端是一次续期可再次获得土地使用权的时间，以及需要多少费用都将重新确定。对于到期既不交费又不搬离的业主采取的应对方法有待探讨。 2.土地使用权随房屋的折现率至零而自然消逝 土地使用权的终止取决地上房产的自然消亡时间。这种方式其实是土地使用权无偿续期的一种典型，这种方案解决了难以估价的问题，同时在能够预期的未来会使土地使用权收归国有，有利于整个城市土地的规划，也增加政府的收入。但是这种做法无疑跟国家无偿收回没有本质上的区别，一定程度上与《物权法》规定的初衷背离，《物权法》中的自动续期应当有无限性，即可以不断续期，不管是否无偿，而这种做法，待房屋破损至无法使用时，就失去了续期的权利。 然而，房屋折现价值至零，具体判断性操作很难把握。需制定系统的标准，有权威部门鉴定、审核，令民众有信服的理由，这在未来几年内较难达到。 3.土地使用权无偿自动续期 土地使用权无偿自动续期，是指只要取得了房产所有权，土地使用权自然跟随，就是地随房走。尽管《物权法》关于住宅用地使用权期限届满自动续期的规定中未提及费用问题，但“自动”应该意味着住宅产权人根本不必采取任何行为，土地使用权就会自动延续。这种方案显然是住宅使用人最希望见到的。但是此方案可能一