建立综合配套房地产税收体系.doc

建立综合配套房地产税收体系财政部部长谢旭人在7月25日全国财政厅(局)长座谈会上表示，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。回顾去年，谢旭人的讲话始终强调的仅是房产税，而今年以来，这已是谢部长第二次在讲话中提到对交易环节进行税收征管来抑制投机。这样的转变也说明我国的房地产税收制度方向发生了一定转变，单一的房产税将由配套的税收体系所取代，针对投资环节的流转税将对房地产调控发挥重要作用。 一、房地产税制在上层逐步形成共识 房地产税收曾一度被单一地解读为房产税，上层在对房地产税收制度的研究中也把房产税作为研究重点。用税收代替限购等行政手段进行房地产调控得到了普遍的认可。然而，对于房产税作为调控房地产市场的主要税收手段，各方却给出了不同的声音。支持者认为房产税能有效抑制投资投机行为和社会财富的分配不公，而反对者则认为针对保有环节征收单一的房产税对于投机行为不能起到真正的作用。在对房产税的争论中，“针对交易环节征税”的声音愈发有力，评论家叶檀曾表示可以通过征缴房产交易资本所得税以减少房地产的资本所得；全国人大财经委副主任委员吴晓灵也表示可以用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋；笔者也就房地产交易环节征收流转税以抑制投机多次发表了自己的观点。除此之外，对房屋交易环节进行惩罚性征税也渐渐在国务院智囊中达成了一致的看法。国务院参事陈全生针对房地产业当前的状况提出过“允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款”的四项对策，把调控的矛头由买房指向卖房。财政部部长谢旭人的讲话表明了上层的态度，房地产税收制度结合房产税与交易环节税在上层逐步形成共识。 二、设计房地产税收制度的着眼点 建立房地产税收制度要着眼于消化存量、平衡供需、稳定市场。当前，我们遇到的最大难题是如何让房地产业“软着陆”，既不刺破泡沫又能使其得到健康平稳发展，这就需要调控者具有高超的智慧。现在很多人都在期待房产税，希望用房产税猛杀投机客，让房地产价格猛降，而笔者认为房产税不能单一的全面开花。上海、重庆的经验并不成功，原因在于单兵突进。如果单一地开征房产税将造成恐慌性抛售空置房，使房市泡沫破灭，市场将会崩盘。 为了不刺破泡沫，我们必须考虑如何逐渐挤出泡沫、转化泡沫、盘活泡沫、利用泡沫。为此，设计房地产税制度应结合房地产去库存化，考虑合理配置与调节住房的存量资源，即通过多税并举，差别征收，征、减、补结合，疏导积压和空置的住房资源合理流动，调节失衡的供求关系，避免住房资源浪费（如保障房大跃进），减少政府负担（尤其是在实物住房保障上的负担）。可以探索向开发商回购库存积压房，向投资投机者及其一般购房者或老百姓回购回租投资房、闲置房、二手房等，将其转化为出租房、廉租房、公租房等，同时也可以制定优惠政策，尤其是税收优惠或补贴，培育、规范和活跃租赁市场，促使各种类型的投机投资者（包括有积压房和空置房的开发商和炒房人）直接将其手中的存量房转为各种形式的出租房。政府应鼓励持有物业，出租房产，同时出台一些规制地方政府和房地产开发企业的法律制度，如医治土地财政，制止囤房囤地、炒房炒地，规范开发模式和市场行为等，为租赁市场形成良好的外部环境和政策空间。 三、建立综合配套的房地产税收体系 房地产税制不能简单地理解为房产税，而是一个由多税种及相应奖惩措施组合起来的税收征管制度体系，即综合配套的房地产税收体系。建立这个体系要着眼于净化市场、遏制投机、保障居住、鼓励出租，而不是抑制老百姓的居住性及一定幅度内的投资性购房将其转为长期持有的资产，专门用于出租盈利。房地产市场中总有人买不起房，总有人有多套房甚至大量房产。我们需要通过市场和税收实现资源的合理配置与横向对接。只有这样，房地产市场才能趋于平稳。没有多余的投资房，租赁市场全由政府背起来，这是不可能的，而且出租房资源稀缺必然推高租金，导致买不起房的人也租不起房，更加大政府在保障房方面的压力。因此，笔者认为，遏制投机的根本办法是征收流转税加房产税，而非行政调控，更非限购、限贷和限外。 首先，可以用增值收益税收递减的方式征收流转税（交易税），限制过度地炒作房屋。比如在第1年既买又卖房子的可征50%到70%的增值税，然后逐渐递减，每增加1年就少一些税收。 其次，应用征收房产税的方式，在扣除一定的自住房面积之后，对空置房进行征税，加大对房产持有人的现金流压力。 再次，对自愿出租者不但不征税还要给以税收返还或减税等方面的奖励。 以上三个措施并举可以挤出泡沫、利用泡沫，即挤出投机者，吸引出租者，引导和鼓励一些人用投资房来出租，让他们由炒房投机人转为长期持有房屋的投资人——房东。更确切地说，应该转让征流转税，出租不但不征房产税还应予以一定奖励，既不自住又不出租的空置房征收房产税。其最终目