房地产专业服务重要一环——按揭服务.docVIP

房地产专业服务重要一环——按揭服务笔者曾经在本专栏中提出过“房地产综合服务”的概念，那主要是针对房地产估价和房地产经纪这两个分支行业各自发展的方向而言。进一步地，笔者认为用一个更一般化的“房地产专业服务”概念来取代、或者说更准确地表述为与房地产有关的各种专业服务，应该会更恰当一些。 启发笔者提出房地产专业服务概念的是最近广州市房地产中介协会按揭分会的成立。 广州市房地产中介协会按揭分会是今年8月份正式成立的，在借按揭分会成立之机宣传按揭行业的时候，才发现很多人包括房地产中介业内人士也并不很了解房地产按揭行业，不了解这个行业的业务情况。 广州的按揭服务业是随着二手房银行按揭业务的开展而兴起的——二手房卖出时，如果有抵押贷款未还完，买家是不会愿意按市场价接手的，而银行也不会愿意给抵押贷款尚未还完的二手房继续提供贷款，因为在第一顺位的抵押权解除之前，为买方提供抵押贷款的银行得不到抵押物的全值保证（因为买方贷款银行只有在原业主的贷款银行之债权全额清偿以后才能够从抵押物变现中获得清偿，这往往已经不足以清偿买方贷款银行的债权了）。而原业主偿付银行贷款债务又需要资金，往往原业主需要将房屋卖出获得价款之后才能有足够资金清偿其贷款，这就形成一个“死结”。在这种情况下，按揭服务公司可以为买卖双方提供短期融资服务或担保服务。最开始出现的是后一种情况，而且往往这时的按揭服务公司是和贷款银行有某种渊源的公司，只有这样，银行才会相信按揭公司的担保承诺。 紧随着上世纪末房改末班车的是大量房改房的上市，这带动了二手房市场的快速发展，随之而来的是房地产经纪行业的蓬勃兴起。一些大型的经纪公司开始建立自己旗下的按揭公司，这些按揭公司不仅承揽二手房交易过程当中的转按揭服务，还开始承接经纪公司撮合成交后的交易过户手续办理业务。这时按揭公司的业务已经发生了变化，变得类似美国从事Escort业务的公司。在美国，Escort指的就是协助买卖双方办理交易过户的相关手续。 按揭公司业务做大以后，有的还进一步渗透到银行的业务当中，例如有些按揭公司会为一些经过筛选的客户提供补充贷款，这些客户可能因为种种原因不能从按揭银行获取足额的贷款，但以经纪公司和按揭公司对客户的了解，认为其具有足够的还款能力，或者按揭公司愿意冒一些风险来获取更高的收益（这就类似美国的次级抵押贷款sub-prime mortgage提供者的角色了），按揭公司就会向这类客户提供一部分贷款。还有一种情况是：按揭公司为其客户提供连带担保，保证在客户不能还款时及时无条件地代客户向银行还款，使得银行能够进一步降低贷款风险，以换取银行进一步的利率优惠。但其中的利率差价并不是由贷款客户享有，而是归按揭公司获得。在这种情况下，按揭公司也是间接从事了金融业务，分享了金融利润。在按揭公司做大之后，还自然发挥了金融超市的功能：将各家银行的抵押贷款产品集中展示在按揭公司，客户可以通过按揭公司选择合适的银行贷款，能够在最短时间内获得利率最优惠的抵押贷款。可见，按揭公司的业务在不断演进和深化，其业务也变得更加综合和复杂。 但正因为按揭公司业务的综合性和复杂性，对此类公司的监管目前也成为一个难点：因为其并未获取金融牌照，不属于非银行类金融企业，因此银行业监理部门是不对其进行监管的；又因为其业务大量涉及金融，一些地方的房地产市场监管部门担心对其监管超出自身的监管能力，也不敢轻易将其纳入监管范围。 广州市的房地产按揭服务公司发展比较成熟，有一定规模的专业按揭服务公司有40余家。4家大型的房地产经纪公司（中原、满堂红、合富、兴业）各有自己旗下的按揭公司（各自对应的是汇瀚、亿达、保来和亿诚）。另外有两家规模比较突出但不依托房地产经纪公司的按揭公司（竞宇和良策）。还有其他一些按揭公司如盈联和保益也都有足够的规模。这些公司在广州市房地产中介协会成立时都积极加入了中介协会，但他们也认为按揭业务和经纪代理业务有较大的区别，相比房地产经纪人员，从事按揭服务的人员不仅需要有房地产经纪方面的知识，更需要强调其与按揭业务相关的能力和知识，例如房屋交易登记过户的程序、金融业务知识，等等。由这些公司发起，广州市房地产中介协会积极推动，经过将近一年时间的酝酿和筹备，广州市的房地产按揭行业成立了按揭分会。 按揭分会成立之后，在宣传这个行业的时候，笔者认为，应该将房地产估价、经纪、按揭服务等相关行业都纳入房地产专业服务的统一大平台，因为这些专业服务往往具有上下游产业链的特点，相互直接关系密切，业务往来频繁，甚至是你中有我、我中有你。将各种房地产专业服务整合加以宣传，可以更有利于这些行业的发展和规范。 在本文刊发之时，适逢中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年全国年会即将召开，全国各地的同行将在年会上对包括房地产按揭服务在内的房地产专业