房地产开发项目设计质量控制.doc

房地产开发项目设计质量控制摘要：在设计中必须加大设计管理，优化方案设计，并利用监理来监督设计工作，只有这样，才能合理控制工程造价的优劣。本文探讨了房地产开发项目的设计质量控制。 关键词：房地产；开发项目；设计；质量控制 房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2％～4％，但是对投资的影响却高达70％以上。 一、设计质量控制的难点 1、设计成果专业性强 不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。 2、施工图审查的局限性 审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。 3、设计规范与标准的局限性 我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。 二、房地产开发项目的设计质量控制措施 1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司 甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。 2、 加强目标管理设计 土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。 3、项目方案优化设计 方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。 4、协调政府，推进监理在设计中的作用