房屋登记机构审查申请人婚姻状况风险及对策.docVIP

房屋登记机构审查申请人婚姻状况风险及对策一、房屋登记工作历史沿革中对申请人婚姻状况的审查 上世纪80年代，城市房屋登记工作启动。进入90年代，随着《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》先后实施，城市房屋总登记工作全面开展。由于房屋总登记工作量大、申请人法律意识不够强等多种因素，房屋登记机构没有强制要求夫妻共有房屋共同登记，所以，很多家庭习惯将夫妻共有房产登记在夫或妻一方名下，导致现在很多家庭房屋产权事实登记在夫或妻或共有人中某一个人的名下。 根据《城市房地产管理法》规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》明确指出，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证。对房地产权属证书中的所有权人登记为一人名下的，在受理房屋转移、抵押权登记时，如果允许其一人支配和处分房产，从而忽视“事实上共有房屋另一方的存在”，即“隐形共有人”（登记薄或房产证上没有记载，但对房产又拥有部分产权的当事人）。由于房屋登记机构没有尽到保护“隐形共有人”权益的义务和社会责任，房屋登记机构代表国家的公信作用受到怀疑，同时也违背了《婚姻法》关于 “夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有；夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”等规定，房屋登记机构往往因审查不慎卷入法律诉讼之中，在法庭上充当被告或第三人的角色。 多年来，为维护“隐形共有人”的权益，房屋登记机构在受理转移、抵押登记工作时，审查申请登记的房产证有无事实上共有人已成为受理申请时必做的功课和防范登记风险的必要程序及有效屏障。 在《婚姻法》修改后和《房屋登记办法》实施前的一段时间，有些房屋登记机构事实上的做法是：对符合法定结婚年龄的申请人婚姻状况进行审查，要求申请人出示其婚姻状况证件或证明，以证实待登记的房屋有无事实上共有人。如：已经结婚的，出具结婚证件或证明；未婚的，出具未婚证明；离婚的，出具离婚证件或证明；丧偶的，出具公证书、死亡证明或未再婚证明等。一方面，弥补了以前房屋权属登记信息记载不充分的不足，有效地维护了“隐形共有人”的权益，保证良好的房屋登记秩序；另一方面，房屋登记机构有效化解了登记风险，减少了法律诉讼，保全自己。 不足之处，少数未婚或超过法定婚龄单身的申请人认为审查其婚姻状况侵犯了个人隐私权利。我们认为，这种观点不够公允。婚姻登记的目的也是为了公示，房屋登记机构在受理房屋登记申请时，应属于利害关系人，审查申请人婚姻状况属于依职权行为，合法合理合情。 二、审查申请人婚姻状况的法律依据和容易形成的风险 房屋登记机构审查申请人婚姻状况的法律依据主要有《城市房地产管理法》、《物权法》、《房屋登记办法》、《婚姻法》等，现逐条列举如果不“审查申请人婚姻状况”可能给房屋登记机构带来的法律风险。 法律依据一：《城市房地产管理法》第60条规定，“实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 形成风险：如果不审查申请人婚姻状况，夫或妻一方未经共同申请登记，即登记薄上无记载，一方无共有权证；未经登记的“隐形共有人”，只能有实物占有之“实”，无登记薄（产权证）上之“名”，则一方财产处分权利受到限制或无法行使；如果一方隐瞒真相、处分房产则增加了另一方“隐形共有人”维护合法权益的成本。 法律依据二：《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此法条明确了物权经登记才能产生公示效力。 形成风险：《物权法》实施后，如果房屋登记机构不审查申请人的婚姻状况，容易造成夫或妻或共有人一方隐瞒事实真相，导致一方在登记薄上有公示，而另一方在登记薄上没有记载，其应有物权得不到公示，权益难以得到保障。 法律依据三：《物权法》第12条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。本法条明确规定了登记机构的审查职责和任务。要求登记人员审查申请人是否有婚姻状况证件或证明、询问申请人房屋有无共有人、以及双方或多方财产约定等内容，以确定共有与否，保证登记薄上记载内容真实、准确。 第21条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。本法条规定了登记机构的责任。 形成风险：如果登记机构没有尽到适当的审查义务，造成登记错误，致使申请登记人或“隐形共有人”的权益受损失，应对损害承担相应的责任，登记机构难免卷入法律诉讼之中。 第101条规定，按份共有人