XX浏阳房地产项目可行性研究报告.doc

房地产项目可行性研究报告 目录 目录 2 第一部分 项目概述 4 1.1项目背景 4 1.1.1项目所在区域发展情况 5 1.1.3项目投资的必要性 7 1.2项目概况及基本研究分析 8 1.2.1项目名称：浏阳“园中园”（暂定名）项目 9 1.2.2项目建设单位概况：浏阳市东玉房地产开发有限公司 9 1.2.3项目地块位置及周边现状 9 1.3项目主要技术经济指标 12 1.3.1项目现状： 12 1.4项目数据的采集 13 1.4.1数据来源 13 1.4.2数据分析方法 13 第二部分 市场研究 13 2.1宏观环境分析： 13 2.1.1对我国现在房地产价格合理性的分析 14 2.1.2国家宏观调控措施及效果分析 16 2.2市场分析： 18 2.4市场竞争结构分析 30 2.4.1区域住宅市场成长状况 30 2.5项目竞争力分析 36 2.5.1周边环境分析 36 2.6项目开发方案： 39 2.6.1项目定位 40 2.6.2商业业态组合 40 2.6.3建筑面积估算 41 2.6.4价格定位 41 2.6.5推售策略 42 第三部分 成本及利润结构测算 43 3.1.成本测算 43 3.2利润预测 46 3.2.1利润分析 46 第四部分 经济效益指标分析 48 4.1财务评价基础数据与参数选取 49 4.2财务评价 49 4.3盈亏平衡分析 49 第五部分 敏感性及风险分析 51 6.1敏感性分析 51 5.2不确定因素分析 53 5.2.1变动因素-成本变动 53 5.2.2变动因素二售价变动 53 5.2.3变动因素一容积率变动 54 6.3风险分析 54 6.3.1风险因素的识别和评估 54 第六部分 社会效益及影响 55 6.1社会评价（定性） 55 6.2综合评价 55 第七部分 研究结论与建议 56 7.1结论 56 7.2.1项目开发建议 56 7.2.2综合建议 60 第八部分 附录 61 8.1成本估算表 61 8.2财务指标估算表及测算列表 62 8.3项目预测现金流量表 63 8.4项目租售收入汇总表 64 第一部分 项目概述 1.1项目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。　　优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。　　而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。 1.1.1项目所在区域发展情况 项目位于XX国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离XX市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、XX市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为XX国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。 拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施