____XX地区白领型酒店公寓项目投资建设可行性研究报告.doc

商 业 计 划 书 XX地区白领型酒店公寓项目投资建设可行性研究报告 目 录 1. 摘要 4 1.1. 项目公司 4 1.2. 市场营销 4 1.3. 营运与管理 5 1.4. 投资与财务 5 2. 项目规划 5 2.1. 酒店位置及现状 5 2.2. 许可经营及法律文件 6 2.3. 项目总体规划 6 4. 白领型男女公寓行业概况 11 4.1. 酒店业概况 11 4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布 11 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况 13 4.1.3. 我国星级酒店经营情况 14 4.2. 白领型公寓业经济特点 15 4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 15 4.2.2. 对经营管理的要求高 15 4.3. 酒店业发展趋势 16 4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 16 4.3.2. 酒店业发展趋势预测 17 5. 市场、竞争和项目定位 18 5.1. 白领型公寓市场分析预测 18 5.1.1. 南宁市旅游业基本情况 18 5.1.2. 南宁市酒店基本情况 19 5.1.3. 南宁市酒店住宿人员状况 19 5.1.4. 南宁市酒店价格和出租率 20 5.1.5. 南宁市酒店市场预测 20 5.2. 竞争分析 21 5.2.1. 竞争对手基本情况 21 5.2.2. SWOT分析 22 5.2.3. 竞争分析结论 25 5.3. 项目目标定位。 25 6. 发展规划 26 6.1. 总体设想 26 6.2. 公司发展战略步骤设想 26 6.2.1. 完成酒店试营业 26 6.2.2. 通过三星级认定、并成为南宁市知名酒店之一 27 6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益 27 7. 市场营销 27 7.1. 目标市场 27 7.2. 产品与服务 28 7.3. 定价 28 7.4. 销售渠道 28 7.4.1. 直接渠道 28 7.4.2. 间接渠道 29 7.5. 公关宣传策略 29 7.6. 销售激励制度 31 8. 营运和管理 31 8.1. 基本业务流程 31 8.2. 机构设置 34 8.3. 人员配备 35 8.4. 管理团队 36 8.5. 遵循的标准 36 9. 投资与财务评价 36 9.1. 项目实施计划进度 36 9.2. 投资估算 36 9.3. 收入、成本费用及利润预测 37 9.3.1. 住宿收入预测 37 9.3.2. 餐饮收入预测 39 9.3.3. 物业租赁收入预测 39 9.3.4. 总收入预测 40 9.3.5. 成本费用预测 40 9.3.5. 利润预测 40 9.4. 现金流量预测 41 9.5. 财务评价 41 10. 风险与对策分析 43 10.1. 风险 43 10.1.1. 客源影响带来的风险 43 10.1.2. 人力资源风险 43 10.1.3. 市场竞争风险 43 10.1.4. 行业特点决定的风险 43 10.2. 对策 43 10.2.1. 客源影响对策 43 10.2.2. 人力资源风险对策 44 10.2.3. 市场竞争风险对策 44 10.2.4. 行业特点风险对策 44 11. 融资计划 44 11.1. 融资资金金额、方式与用途 44 11.1.1. 融资金额 44 11.1.2. 融资方式 44 11.1.3. 融资资金用途 45 11.2. 公司治理与投资者保护 45 12. 结论 46 1. 摘要 1.1. 项目公司 南宁XX白领公寓是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对南宁市荣宝华商业物业，南宁XX白领公寓按照准四星酒店标准装修并配备相应设备、设施。公寓三层楼总面积6400㎡，各类客房150间，便利店60㎡，咖啡书吧130㎡，洗衣坊20㎡,。公寓将按照准四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为南宁市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的单身酒店。 1.2. 市场营销 南宁市XX白领公寓定位于中高档型公寓，目标市场为单身青年、社会精英、金融人士。 名豪商务酒店计划客房价格如下表所示。 项目 一楼 三楼 备注 标准间 标准间 旺季 1500元 1800 元/月 1.3. 营运与管理 公寓将自公司及面向社会选聘优秀人才担任公寓管理职务，公寓将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。 1.4. 投资与财务 本项目总投资为400万元，其中公司装修投入240万元，购买电器设备投资80万元。公寓营业后每年预计取得利润约180－360万元人民