房地产法律风险专业.ppt2.ppt

目录 1、房地产法律风险管理的目标 2、房地产法律风险管理的定位 3、房地产法律风险判定的依据 4、房地产版块的几种法律风险 5、房地产法律风险管理总结 6、结束语 一、房地产法律风险管理的目标 1、在发生诉讼案件或争议纠纷时候，双方有书面确认的证据保护开发商利益，确保诉讼案件胜诉； 2、避免诉讼案件发生，尤其要避免开发商当被告的诉讼案件出现，以保障公司的稳健经营； 3、确保公司在扩张期间，能有效地对项目公司的法律风险进行有效管控，达成稳健经营，保障经营目标的实现。 二、房地产法律风险管理的定位 1、房地产风险管理分为三个层次：决策风险、运营风险、专业管控风险； 2、房地产法律风险管理定位于专业管控风险层次。即企业全面风险管理的第一道保障线，也是企业经营目标的具体落实层面。 四、房地产版块的几种法律风险 1、客户法律风险 2、工程法律风险 3、劳资法律风险 4、旧改拆迁法律风险（土地获取法律风险） 房地产客户法律风险 3、开盘前及其销售期间法律风险防范： a、房地产认购书、销售公示文件、买卖合同及其附件的审核完善、样板房附件的特别补充条款 b、挞定条件审核、 c、营销欠款的追收、 d、营销客户档案的检查与完善、 e、按揭纠纷 f、营销广告合同的审核完善、 房地产客户法律风险 5、入伙现场的法律风险防范： a、避免群体维权纠纷出现、 b、个体维权的现场处置方案、 c、入伙法律文件的签署、 d、入伙现场公示的法律文件 6、入伙后的法律风险防范： a、装修期间的大量投诉与冲突， b、入伙后业主的质量投诉与服务投诉处理， c、业主索赔损失计算及补偿法律文件， d、业主索赔损失风险如何转嫁给施工单位法律文件的准备 房地产工程法律风险 3、设计阶段的法律风险： （1）设计图纸时间方面的延误违约风险，将出现后果：合约采购部缺图纸，不能履行合同框架计划（合约规划计划无法进行），导致工地不能如期开工； 成本部没有图纸，不能做清单编制，目标成本无从谈起； 项目部没有图纸，不能开工或继续施工； 开发报建部门没有图纸，不能进行正常报建，将影响工程的正常施工、验收。 房地产工程法律风险 （2）设计图纸的质量问题方面风险： a、导致开发报建不能通过政府的审批，延误开发商取得施工许可证或其他报建手续通过，导致开发商的融资受阻，进而影响公司的正常运转；同时，无证施工，将受到政府处罚或停工； b、直接后果是成本部不能正确编制清单或标底，使得合同报价出现偏差，导致施工中途纠纷甚至停工，双方续签补充协议或进行设计变更手续； 房地产工程法律风险 c、甲方生产的产品没有市场需求或偏离市场销售主流形势，或业主使用不方便； d、施工期间出现大量的补充合同，零星工程合同、设计变更签证，手续繁杂，容易出现施工单位与甲方人员的纠纷或矛盾，也是施工期间纠纷的隐患； e、图纸质量问题导致的中途修改，影响报验，甚至导致业主维权。 f、出现经济指标超高，导致甲方的利润被压缩或亏损。 房地产工程法律风险 （3）设计阶段的法律风险防范： a、设计任务书的审核，是否经过了公司的决策阶层的审批，避免设计中途被开发商老板或决策阶层推翻重新设计，导致延误工期不说，还要和设计院重新谈设计费的补偿协议；另外，就是避免出现付的是专家费用，出的是文员的水准的图纸；导致图纸质量差； b、合同成果的甲方验收程序设定，要有营销策划、工程、成本、客户和物业参与，而不是设计部门单独闭门审核或直接当二传手，才能避免一些图纸质量问题或减少设计变更的频率； 房地产工程法律风险 c、合同条款对设计质量保证，要细化违约处罚条款，对完整性、时间性、正确性和经济合理性进行具体的分解； d、合同条款对报批报建的次数和时间方面要有详细的约定和处罚措施； e、合同条款对施工配合、设计变更的比率，要有数据方面的约定，以保证图纸质量； f、合同可以引进营销广告策划合同的评分制度作为每次设计合同付款的结算依据。 房地产工程法律风险 4、施工环节的法律风险及其防范： a、施工合同招投标文件阶段的审核，对施工单位的资质审核，合同版本的审核是风险的源头，应当特别谨慎； b、合同签署环节的审核，必须再次考虑到施工、结算和保修期间乙方的义务规定是否详细，违约处罚是否清晰； c、施工期间的工程档案检查，必要而且重要，避免工程与法律之间专业脱节； 房地产工程法律风险 d、施工期间对动态成本、变化的资料和进度的资料书面化、固定化是必要的，法律真实与客观真实之间的统一是日后争议厘清责任的依据，否则，这些争议皆因模糊产生或变化后缺乏书面确认的依据可循，合同又缺乏预见性条款，巨额的金钱诱惑，将促使双方朝争议发展； e、结算档案、结算往来文件的书面化、固定化也是重要环节，道理与前述环节一致。 房地产工程法律风险 5、施工单位通常的诉求：甲方拖