土地征收中农地价格评估方法浅析.PDFVIP

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土地征收中农地价格评估方法浅析

土地征收中农地价格评估方法浅析 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 林 畅 摘 要 要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。征地补偿,本质上是农 集体 土地所有权的价值体现,在市场经济条件下,它是集体土地所有权的市场价格。探讨现代市 场经济条件下我国农用地征收时的价格确定方法。 关键词 农用地 征收补偿 土地发展权 近几年,《土地管理法》的修改已成为全 关注的焦点之一。据 网上信息,《土地管理法》的修改又以征地制度改革为主要内容。随 着我国市场经济的不断完善,土地资源的配置必将依赖市场,正如中 央所要求,要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。长期以来, 我国征收集体土地是以农用地的产值倍数来确定补偿标准的,即使是 现在的区片综合地价,也未摆脱产值倍数的影响。本文旨在探讨现代 市场经济条件下我国农用地征收时的价格确定方法。 一、国内外当前征收农用地时价格确定方法 西方市场经济国家在确定农用地转用价格时,除了考虑农 用地现用途价值外,还充分考虑 了农用地转为建设用地后的价值 1。城市边缘的农地价格包括三个部分:作为农业用途的市场价 格;在过渡期的收入流的变化量的折现;当土地用途正式改变时 的土地增值。 1 参见吕萍等:“国外农 地转 价格的确定方法”,《中国土地科学》,2004 年第 3 期。 1 西方市场经济国家在确定被征农用地补偿标准时,主要是以 被征土地和相关资产的市场价格为依据的,只是市场价格的计算 基准 日有所不同。大多数国家是以发布征地通告日的市场价格为 依据,如美国、德国、日本等;而有些国家为了防止投机行为, 则将市场价格的基准 日提前,如法国为发布通告的前一年,瑞典 则为前 10 年。这些国家除了对土地进行市场价格补偿外,还对 因征地带了的各种损失进行补偿。 我国征收农用地的补偿标准长期以来是 以被征土地年产值 的一定倍数来确定的,一般以耕地为基准,其它土地按耕地产值 的一定比例确定。目前 《土地管理法》规定最高不得超过年产值 的 30 倍。2005 年国土资源部根据 2004 年 《国务院关于深化改 革严格土地管理的决定》,下发通知要求各地制订征地统一年产 值标准和征地区片综合地价标准,向征地补偿标准市场化迈进一 步。这一标准是以农用地自身价值为基础,并在一定程度上考虑 当地社会经济条件和市场供求状况,因而事实上体现了一定的农 用地转用后的增值。十七届三中全会以后,各地又根据中央的要 求,将失地农 的社会保障纳入征地补偿,从而在实际上提高了 被征土地补偿标准。 由于近年来我国工业化和城镇化进程加快,土地价值不断提 高,农 在征地过程中对农用地补偿的要求也不断提高。为了解 决征地难问题,各地在法律规定的补偿标准之外,又增加 了留地 安置一块,即按被征土地的一定比例 (一般为 10% -15% )留给 2 被征集体,作为建设用地开发。福建省、广东省和浙江省在这方 面已进行 了多年的探索。目前,由于用地指标更为紧张,加之土 地开发的整体规划等问题,这些省份又在探索将留用地指标货币 化,即留用地不再按实物补偿给被征地集体和农 ,而是按正常 市场价格折抵给农 。福建省一般征收农用地补偿标准为 10 万 元左右,而留用地在福州等城市则能卖到 200 万元/亩,从而大 大提高了农用地补偿标准。这种留用地方式或其货币化方式,本 质上就是在农用地价格之外,增加转

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