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土地征收中农地价格评估方法浅析
土地征收中农地价格评估方法浅析
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
林 畅
摘 要 要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。征地补偿,本质上是农 集体
土地所有权的价值体现,在市场经济条件下,它是集体土地所有权的市场价格。探讨现代市
场经济条件下我国农用地征收时的价格确定方法。
关键词 农用地 征收补偿 土地发展权
近几年,《土地管理法》的修改已成为全 关注的焦点之一。据
网上信息,《土地管理法》的修改又以征地制度改革为主要内容。随
着我国市场经济的不断完善,土地资源的配置必将依赖市场,正如中
央所要求,要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。长期以来,
我国征收集体土地是以农用地的产值倍数来确定补偿标准的,即使是
现在的区片综合地价,也未摆脱产值倍数的影响。本文旨在探讨现代
市场经济条件下我国农用地征收时的价格确定方法。
一、国内外当前征收农用地时价格确定方法
西方市场经济国家在确定农用地转用价格时,除了考虑农
用地现用途价值外,还充分考虑 了农用地转为建设用地后的价值
1。城市边缘的农地价格包括三个部分:作为农业用途的市场价
格;在过渡期的收入流的变化量的折现;当土地用途正式改变时
的土地增值。
1 参见吕萍等:“国外农 地转 价格的确定方法”,《中国土地科学》,2004 年第 3 期。
1
西方市场经济国家在确定被征农用地补偿标准时,主要是以
被征土地和相关资产的市场价格为依据的,只是市场价格的计算
基准 日有所不同。大多数国家是以发布征地通告日的市场价格为
依据,如美国、德国、日本等;而有些国家为了防止投机行为,
则将市场价格的基准 日提前,如法国为发布通告的前一年,瑞典
则为前 10 年。这些国家除了对土地进行市场价格补偿外,还对
因征地带了的各种损失进行补偿。
我国征收农用地的补偿标准长期以来是 以被征土地年产值
的一定倍数来确定的,一般以耕地为基准,其它土地按耕地产值
的一定比例确定。目前 《土地管理法》规定最高不得超过年产值
的 30 倍。2005 年国土资源部根据 2004 年 《国务院关于深化改
革严格土地管理的决定》,下发通知要求各地制订征地统一年产
值标准和征地区片综合地价标准,向征地补偿标准市场化迈进一
步。这一标准是以农用地自身价值为基础,并在一定程度上考虑
当地社会经济条件和市场供求状况,因而事实上体现了一定的农
用地转用后的增值。十七届三中全会以后,各地又根据中央的要
求,将失地农 的社会保障纳入征地补偿,从而在实际上提高了
被征土地补偿标准。
由于近年来我国工业化和城镇化进程加快,土地价值不断提
高,农 在征地过程中对农用地补偿的要求也不断提高。为了解
决征地难问题,各地在法律规定的补偿标准之外,又增加 了留地
安置一块,即按被征土地的一定比例 (一般为 10% -15% )留给
2
被征集体,作为建设用地开发。福建省、广东省和浙江省在这方
面已进行 了多年的探索。目前,由于用地指标更为紧张,加之土
地开发的整体规划等问题,这些省份又在探索将留用地指标货币
化,即留用地不再按实物补偿给被征地集体和农 ,而是按正常
市场价格折抵给农 。福建省一般征收农用地补偿标准为 10 万
元左右,而留用地在福州等城市则能卖到 200 万元/亩,从而大
大提高了农用地补偿标准。这种留用地方式或其货币化方式,本
质上就是在农用地价格之外,增加转
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