“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析.pdfVIP

现代交际 MODERN COMMUNICATION 年 月刊 总第 期 2015 3 404 “营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析 毛苍龙 （中国人民大学 北京 100872） ［ ］ 摘要 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。截至 2014年底，已经完成了交通运输业、部分现代服务业、邮政服务业以及电信业等的营改增试点。2015 年年初，国税总局新闻发言人表示，2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、 生活服务业。[1]本文结合房地产及建筑行业发展现状，就“营改增”对房地产企业可能产生的影响进行 分析，并提出相应对策，避免“营改增”造成企业税负大幅波动，对行业发展产生不利影响。 ［ ］ 关键词 房地产企业 营改增 影响 对策 ［ ］ ［ ］ ［ ］ 中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1009-5349（2015）03－0034－02 一、房地产及建筑业可能的“营改增”改革政策 要先就预售收入预缴税款，待项目竣工结算完成收入确认后 根据我国税法，营业税是对在中国境内提供应税劳务、 方可获取较大金额的进项税款。[4]即房企实际在进项税可抵 转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营 扣前先缴纳了增值税销项税，承担了更高的增值税成本。因 业额征收的一种税。增值税是对销售或者进口货物、提供加 此，营改增对企业的现金流将产生一定影响。 工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其 （四）政策过渡阶段房企可能遭遇重大损失 实现的增值额征收的一个税种。我国房地产行业现行的营业 针对在建、在售的房地产开发项目缺少相应过渡政策。 税税率为5%。 例如某房地产开发项目已竣工，但尚未销售清盘完成收入 目前，房地产“营改增”实施方案尚未公布，但从官方 结算，此时实施“营改增”，由于项目已完工，无法再取得 披露的信息来看，增值税税率可能取11%。为了方便讨论， 任何增值税发票进行抵扣，同时项目在销，销售价格基本 在此我们假设房地产企业销售商品房增值税税率为11%，建 锁定，则企业最终需要按销售额全额承担11%的增值税。同 筑业增值税税率为11%（即建安成本进项税税率为11%），增 样，企业在营改增实施前收购房地产项目，在营改增后转让 值税计算采用一般方法。 项目，如果没有过渡政策，税负将大幅提高。 二、“营改增”对房地产企业的影响分析 三、房地产企业的应对策略 （一）土地成本无法抵扣进项税，导致房企税负提高 在前面的分析中可以看出，营改增对于房地产行业带来 营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业的成本结 利空的可能性大于利好。同时，根据此前电信业、航空业实 构。目前，房地产开发企业的成本构成中，土地成本、建安 施营改增改革形成的经验，建议房地产企业从以下几方面采 成本以及财务成本所占比例较大。其中，土地成本依据现行 取措施，积极应对营改增可能产生的不利影响： 政策法规无法进行进项税抵扣。因此，对于土地成本占比较 （一）加强供应商管理，及时取得可以抵扣的增值税发票 高的一二线城市，实施营改增后房企承担的税负可能大幅提 由于建筑施工领域本身存在着激烈的竞争，建筑企业 高。对于三四线城市的房地产市场，土地成本占总成本比例 很难通过大幅提高工程承包价格，将增值税全部转嫁给开发 较低，而建安成本占比较高，如果房企付出的建安成本增值 商。因此，房地产企业在挑选建筑供应商时具有一定的主动 税可