如何做一成功项目总经理.ppt

* 如何做一名成功的第五园项目部总经理 吴才煌 二OO四年十月二十二日 作为从事项目管理十年多的专业人员，作为已经在公司内成功操作多个项目的管理人员；我深刻知道纸面文章不能反映项目管理的精髓所在，同时我也知道优秀的项目管理人员的很多基本特质无法从纸面文章中反映出来，而且我也清醒的知道纸面文章并不是我的特长所在。 尽管如此，我仍然希望尝试！ 项目管理是一个老生常谈的话题，近年来突然间老树发新芽，一下子格外时髦起来。各种项目管理理论和项目管理方法大行其道，各种项目管理培训和讲座络绎不绝。 然而，撇开复杂的深奥的理论，我们可以很清晰的判断优秀的项目管理的本质： 使项目操作的投入和产出尽可能达到最优化的、最合理的标准。 房地产项目管理也无法脱离这基本的原则。问题是： 1、房地产项目的投入是什么？ 2、房地产项目的产出是什么？ 我无意在此短文中按照自己的理解去揭示或者阐述和深圳地产公司项目经理部常规工作以外的买地、设计、销售等过于深刻且关联不是很大的环节的投入和产出问题；而只希望能够将项目经理部的主要工作和投入、产出做一解析。 按照我的理解，项目经理部的工作主要是： 1、项目工程管理，包括：质量、进度、成本、安全文明施工、资料管理；目标是按照公司制度规范操作，以合适的成本保证公司项目经营计划实现、工程质量优秀、杜绝重大安全文明施工事故。 2、与公司内兄弟部门的配合，特别是万创、成本部、销售部、工程部、总办、物业、项目事务部、客服中心等；目标是促使项目工作群密切配合，保证项目整体工作计划的实现。 3、与外围政府部门和当地关系的协调；为项目开发创造良好的外围环境。 从这些主要工作我们可以看出公司围绕项目经理部的投入有哪些： 1、工程建设资金 2、项目经理部人力资源 3、项目经理部办公费用 4、外围关系协调费用 5、项目工作群及公司领导针对项目的协调费用 我们很容易判断：第4、5项费用是最小、相对固定的；第2、3项费用相对来说也比较小，占最大比例的是第1项。而且第2、3项费用的大小与项目管理的成功与否并不是成正比的关系，最重要的还是第2项中人力资源是否优秀。 优秀的项目人力资源虽然不能对项目整体的成功起决定的作用，但是起码对项目的开发建设过程起着非常关键的影响。有了优秀的项目人力资源，还可以有效降低其它四项投入。 优秀的项目人力资源也就是成功的项目管理团队并不是可以简单获得的，而且在公司目前高速扩张的背景下，一个现成的优秀项目管理团队更是不切实际的。而项目总经理作为项目的灵魂，最为重要的职责之一就是组建、训练一个优秀的项目管理团队。所以，假如作为第五园项目总经理，我会： 1、充分利用现有的项目人力资源，同时选择其他必要的优秀人才，形成专业搭配合理、年龄适中、技术出众、精干高效的项目管理团队。 2、以身作则，身体力行的弘扬万科工程系统坚毅顽强、能打硬战的优良传统。 4、在条件许可的情况下，组织一些部门内部健康的文体活动，加强部门内部的凝聚力。 5、加强职业思想和职业精神教育，杜绝其它公司的一些工程人员的不良习气。我一直认为工程人员的廉洁作风和敬业精神是比其它任何东西都重要的宝贵品质，也是公司的财富。 6、在合适的时间段，安排部门内部骨干人员到客服中心交流；使员工进一步明确公司的工作标准特别是质量标准，明确客户的需求。 7、 针对公司工程方面不同于其它单位的特点，以工作辅导为主，以专业培训为辅，提升团队的专业技能。 8、合理安排部门人员的工作，在不影响部门工作的前提下，尽量减少对职员正常家庭生活的影响。 9、努力创建开放型、学习型的项目管理氛围。加强与工程部、客服中心、其它项目经理部的沟通与联系；学习其它部门的成功经验。 10、考虑到第五园的中国建筑风格，组织项目部人员到江苏、广东等地了解中国传统建筑的具体风格、做法和特点。 总之，第五园项目经理部将成长为一个高度专业化、富有凝聚力、精干高效、作风廉洁、运作规范的项目管理团队。 工程建设资金作为项目操作过程中投入最大的项目，又是由以下两方面组成： 1、按照施工图纸和合同完全固定的成本：一般说来，在施工图完成及合同签订以后，这部分成本就基本上处于不变状态；而这一部分在全部工程成本中所占的比例又是最大的。这部分成本控制的关键之一在于设计阶段的审图和方案优化。所以，在各主要分部分项工程方案设计内容阶段我会和项目人员、设计人员一道对图纸、方案做详细评审，优化方案，减少不必要的费用。按以往惯例，设计优化对于成本的节约是效果最为显著的。这部分成本的第二个关键就是合同，通过规范的合同，综合考虑项目的各种风险，制订符合现场情况的合同条款，使得合同一方面比较公平、另一方面又能化解一些意外的风险。 2、由于设计变更和现场签证（包括无法在合同签订