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阶段公关建议： 1、哈佛EMBA外教短期集中交流班 内容：建议集中在一周时间内，每天晚上固定时间开讲，内容主要针对全球金融环境以及国际经济动态为主，对于长沙以外的湖南省内以及华中地区的其他意向客户，可提前预约。 特性：小众形式、以电话邀约以及大客户通知为主 地点：喜来登或豪庭宴会厅 配置：沙盘、外展点、销售人员常驻 媒体：主流媒体新闻炒作、网络新闻炒作、微薄文字直播 阶段公关建议： 2、国家级经济学专家莅临现场交流 内容：按月度为单位，邀约例如龙永图、郎咸平、陈淮等专家到现场进行活动，并与邀约客户进行互动交流。 特性：意向客户，现场杀客 地点：营销中心或大户产品花园 配置：销售人员跟踪 媒体：主流媒体新闻炒作、网络新闻炒作、微薄文字直播 第二阶段：精神呼唤 1、平和诉求建立对等话语方式，形成内心共鸣。 2、结合占位高度，形成小众高端品牌联动，建立产品客群互动。 * 2012年的别墅市场 ……………………………………………………………………………… ？ 1、政策预期： 今年年底至明年一季度调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。从政策面看，今明两年限购政策不会出现实质上的松动，银行信贷仍有进一步收紧的可能； 2、价格预期： 为了保证现金流，保证预计未来几个月市场有可能形成楼市“以价换量”的整体格局，价格出现拐点的可能性极大； 3、成交预期： 在国家政策的持续打压之下，客户的观望心理已经形成，预期下阶段长沙市场成交不容乐观。 长沙整体市场预判 关键解读：总体来说，我们对于春节前乃至2012年市场持谨慎看空观点。 长沙别墅市场10月供应量为0.62万平米，环比下降83%; 本月别墅成交为2.99万平米 ，环比下跌74%，成交主要集中在南城、暮云板块，占到市场成交量45% ，其中暮云版块成交30套，占别墅成交市场的27.8%，成交面积9070平方米，占30%； 本月长沙别墅成交均价为11653元/ ㎡，无较大波动。 长沙市别墅市场走势（含9区县） 10月份以后，成交量大幅下跌，供应停滞 ！ 近期别墅市场分析 中粮?北纬28°，曾经的长沙别墅销冠王蔫了！ 世界500强国企品牌·卓越资源·稀缺小独栋 2011年10-11月：3套 （备注：其中11月份2套） 美洲故事，货真价实的“城市别墅”不受待见了！ 2011年10-11月：0套 2011年上半年：销售2.5亿元 VS 岳泰理想城 中信新城 海拔东方 本案 目前对外报价为800万-1500万每套。三期原计划10月底开盘，由于蓄客情况不理想，未举行开盘活动，目前平开销售 3期蓄客不理想 380-600㎡，分别为独联体和双拼别墅，房源20套左右， 独栋、双拼、联排 湘江壹号 对外报价独栋2万，双拼1.6万 0 首推别墅247-500㎡，独栋3套，双拼36套 独栋、双拼、联排 太阳星城 项目名称 产品 产品面积段 10月-11月成交套数 销售价格 格兰小镇 独栋、双拼、联排、洋房 独栋560-875㎡；双拼364-447㎡；联排207-273㎡；洋房112-222㎡ 1套 洋房7800元/平，联排10000元/平，双拼12000元/平，独栋20000元/平 美洲故事 独栋、双拼、联排 独栋315-450㎡ 双拼360-412㎡ 联排300-400㎡ 0套 美洲故事二期热销中，目前在售新品villa370平米稀缺小独栋，均价800万元/套 龙湾国际 双拼、联排、洋房、高层 双拼252-610㎡ 联排175-255㎡ 洋房140-205㎡ 4套 五矿龙湾国际社区别墅三期主推200-480北欧古典湖墅。少量156平花园洋房，均价9000元/平米 保利阆峰云墅 独栋 独栋300-460㎡ 2套 保利阆峰云墅四期坡地独栋火爆销售中，面积为370-450平米，起价590万/套 中粮北纬28° 独栋 独栋280-966㎡ 3套 北纬28度热销独栋临湖别墅299-1093㎡，均价15550元/㎡。 爵世名邸 独栋 独栋340-420㎡ 0 爵世名邸在售340-420平米独栋别墅，最低价600万元/套。 别墅市场监测数据 10月-11月份，多数别墅楼盘进入冰冻期，“零成交”屡见不鲜！ 个案分析：金地·三千府 项目位置 长沙望城区雷峰大道龙湖高尔夫北面 基本经济指标 容积率0.67；绿化率48%；占地约80万㎡；建筑面积约97万㎡ 别墅类型 联排、独栋、合院、叠墅 资源及配套 观音岩湖、白鹭岛，2000亩原生山体、冼星禅寺自然资源。周边普瑞温泉大酒店、百果园、龙湖高尔夫俱乐部 联排产品情况 4-6联排，面积段259-396㎡，地上建筑面积在175-246㎡之间，半地下室面积84-150㎡之间，花园面积在68-337㎡之间