经纪人工流程.ppt

主讲人：何立功 目录 1 经纪人工作规范 2 租赁流程及注意事项 经纪人工作规范 一 每日工作要求： 挂外网10条 在内网新增房源买卖2条 租赁2条 回访20条房源 实堪1个 带看1个 二挂外网须知 网络改变了中介的销售模式 外网是目前获取需求最主要的渠道 提高外网的吸引力有利于获取需求（说辞、标题、多图、卖点） 从客户的角度，考虑挂外网的时间段 必须要有对房源的详细描述 三房源 房源是上游资源，和需求一样重要 房源的多少和优质程度决定了我们的竞争力 获取房源的渠道目前主要有外网、贴条、客户再生等 保持对房源的敏感度是一个经纪人必备的素质 四单纯回访 单纯回访的目的是为了了解房源当前的状态及房东最新的心理动态 房源回访后需要立刻写跟进，避免重复劳动及便于他人的对房源的了解 电话关机、无人接听不算单纯回访 已售、已租的立即通知撤单 五实堪 实堪的目的是为了了解小区环境及配套，熟悉房源具体情况及建立和房东的熟悉度 实堪要达到的效果：记住房源且了解房源的详细情况，以便于后期的跟进及成交 实堪的标准：每个部位至少一张照片及一张小区外景图。 六带看 没有带看就没有成交，前面所做的一切都是为了能形成一个有效带看！ 有效带看要求带看前和房东及客户充分沟通 约带看必须敲定具体看房时间，避免含糊的话语造成客户或房东的误解 带看时要带好双方的联系方式，记住房源情况带看完之后立刻要求客户签看房单，这也是为了保障我们的权益 带看后需及时回访，未看中继续匹配，看中沟通签约，带看后回店需第一时间写带看反馈，如果第一天看房比较晚，第二天十点之前必须反馈。 租赁流程 第一步，外网——外网是租赁的灵魂，没有外网就没有需求，没有需求谈何成交。 第二步，接到需求——了解清楚需求的地段和对房子的要求（包括楼层、装修、价格、设施、房型等。） 第三步，匹配房源——这一步主要是考验大家对小区的熟悉度，附近的小区都可以配，匹配房源一定要有偏向性，也就是说要有一套基本符合客户要求的，其余的就当做是绿叶来衬托。（备注：最好是两套差的，一套好的。） 第四步，邀约——与客户约定带看时间、见面地点；与房东约好到达时间。（注：客户和房东的时间要错开，不要约到楼底下和客户见面，多套房子的情况下，尽量把各个房东的时间安排的合理一点。） 第五步，带看——提前到达带看房源地址，了解房源所在位置，熟悉周边的配套及公交，然后及时返回约定见面地点等候客户。 带看过程中要按坏-坏-好的顺序带看。 第六步，逼定——分现场逼定和看后电话逼定； 现场逼定主要看客户对房子的意向度和对房子的渴望度，简单的说就是客户觉得房子还可以，基本满足他的要求，短期内要租到房子，这种情况就可以现成逼定了，且成功率较高。（大部分情况下只要客户觉得房子还可以都要进行现场逼定。） 电话逼定就是说通过客户回家商量之后或者下次推荐时提及已带看的房源时，看客户表现出什么反应，可电话逼定 第七步，交定——在客户同意的情况下第一时间收取定金，收定金额越高风险越小，收定的同时我们也要收取部分定金（实际就是预付中介费），和房东分别开具收条，限定签约日期。（备注：如直接进入签约环节，此步骤可以跳过。） 第八步，签约——为租赁双方签订租赁协议，按照合同内容填写格式合同，确定租赁期限和交租时间等，并同时收取中介服务费、为客户开具中介费收据（如客户要求开具发票可至财务开具。） 第九步，物业交割——所谓的物业交割意思上就是合同上写明的设施都需要清点，以免后续产生纠纷，水、电、煤气、有线、物业管理费、电话费等第一时间就要抄表结清。 第十步，后续服务——定期的回访客户房东，保持良好的人际关系，维系人脉，客户房子到期或者提前退租的情况下可能还是你的准客户。 注意事项 第一，想要做租赁一定要对小区熟悉，熟悉市场价格，什么样的房子就是什么样的价格（可以第一时间打消客户想占便宜的念头。） 第二，邀约时一定要把客户的时间约在前面，房东的时间约在后面，不要一个时间（比如说十二点看房，千万不要都约在十二点，因为带客户到房子里不可能瞬间移动的。）另外，邀约的带看顺序一定要按照坏坏好的顺序，因为最后可以现场逼定。 第三，带看前一定要签看房单，防止客户跳单，让自己的劳动白白的付出。 带看时，一定要防止双方互换电话、名片之类的个人资料，如发现后，撕破脸也要制止，因为这是对你劳动的不尊重。 带看后，注意不要让双方一起离开，（方法：如果房东在房子里，在原地驻守，目视客户离开，如房东也走了，就尽量与客户同行。）分别看着离开，同样是为了防止跳单出现。 第四，看中房子后注意卡位环节，就是说房子的价格一定要坚持咬住，不要轻易的让客户知道房东的底价，不到签合同的一步，底价一定不让客户知道。 第五，签约环节中，注意合同填写清晰，当场收