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各酒店类物业市场竞争性分析 曾晓成 （Chuck . Zeng 一、简介 本文将以国际旅游和服务业市场细分理论为指导，根据国内主要商务城市不同租赁市场的需求特征，详细分析各类酒店式物业的市场定位。主要目的是帮助国内广大开发商和中小投资者了解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、旅游星级酒店和经济型酒店的产品特征和经营管理模式，为房产开发商的产品定位和广大个人投资者的投资分析提供参考。 二、酒店业和旅游发展的背景 国内目前对上述房地产类或住宿类产品还存在许多不同的看法，一方面，房地产界的业内人士认为酒店式公寓、服务式公寓和公寓式酒店产品的开发和住宅的开发模式基本上类同，再加上市场有实际需求（投资和租赁需求），所以归纳为房地产产品创新；但大部分开发商引用酒店式的管理概念只是为了增强该类物业的品质，却忽视了后期经营管理模式的创新，给房地产业投资造成了许多负面影响。另一方面，在许多酒店业管理人士的眼里，因为酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店和传统的旅游星级酒店存在许多的差异，对是否将该类产品归纳为酒店产品创新，还存在众多的分歧。 要真正了解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传统旅游星级酒店、甚至再把现今广受关注的经济型酒店放进来，探讨不同酒店式物业经营管理上的差别，其实也并不难。只要我们能坚持以市场需求导向为原则，就能正确区分不同产品的市场定位和制定正确的经营管理模式。 众所周知，中国的旅游发展是从国际入境旅游开始的，所以中国的酒店业发展也是从涉外旅游星级酒店开始起步。虽然是高起点，但也带来了新问题，那就是适应不了日渐占据主导地位的国内旅游市场的需求，以及全球经济一体化带来的多层次海内外商务旅游客源市场的需求。西方国家的旅游发展首先是从国内旅游开始，是在国内旅游发展到一定程度后，才开始形成较大规模的入境旅游。因此，西方国家的酒店业发展也是在满足其国内旅游者需求和国内旅游者对本国住宿业产品已经熟悉后才开始逐渐开发适应海外旅游者的旅游星级酒店。 中国旅游发展方式的不同，也为中国酒店业的发展带来了一些奇怪现象，那就是不管是旅游和酒店行业的业内人士，还是酒店物业投资者，以及广大的旅游消费者，在旅游星级酒店广为人知的今天，却还在广泛讨论和探讨经济型酒店的发展，甚至有人认为经济型酒店是中国酒店业发展的最后晚餐，从而大肆宣扬经济型酒店的投资价值，其实，目前单一的城市商务经济型酒店的出现还只是中国住宿业产品结构调整的开端。 伴随社会经济的发展、人民生活水平和生活方式及消费观念的改变，旅游已不仅仅只是旅游观光、短期商务旅游等简单概念，它已经成为了社会经济活动、人民工作、生活的重要组成部分。因此，旅游星级酒店在当今中国社会新的发展背景下，还只是为海内外旅游者提供住宿服务的一部分。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及国内旅游客源市场的实际需求特征，中国住宿业产品的创新还处在发展的初期。 三、客源市场细分决定酒店物业产品定位和管理模式 要准确理解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传统旅游星级酒店和经济型酒店产品类型和经营管理模式的不同，我们不妨首先分析一下旅游客源市场或者说不同物业的租赁市场特征（以上海为例）。 客源细分市场特征及要求（按租赁时间和目的分） 以上海市场为例 1，中长期租赁市场 特征： 因工作需要或临时过度须在上海居住三个月以上的商务旅游者，以大型驻沪国内外企业的中高级管理层为主，其中可分为三个月至半年的客户，半年至一年的客户，一年以上的客户。 要求： 房间具有居家功能、以两室或三室一厅（建面100平方米左右）为主；有相应的配套设施，如会所、健身房等；能提供定期的室内清扫等便捷服务。 2，中短期客源市场 特征： 来沪从事商业、贸易，会议和展览会、企业短期提供技术服务、参加培训、学习的职员、休闲、度假、购物等中短期旅游者，一般是指居住时间在一周以上、三个月以内的商务、休闲度假客户。 要求： 房间具有居家氛围，有简易的厨房，以一室一厅或大一室户（建面在60平方米左右）为主；具有相应的配套设施设备，如商务中心、餐饮、会议室、会所等；能提供24小时登记和结算、房间清扫等旅游星级酒店服务。 3，短期客源市场 来沪从事商业、贸易，会议和展览会、科学论坛、旅游观光团队、自助旅游的短期旅游者，主要是指一天（含一天）以上，五天以内的商务、旅游观光、休闲度假旅游者。 要求： 客房要求一般是从经济型酒店客房最小套内使用面积15平方米到套内使用面积35平方米的五星级酒店客房不等；该群体需要的服务也就是我们都较为熟悉的各类旅游星级酒店所提供的配套设施、设备和服务内容。 按照以上三种分类方式，我们对中长期和中短期客源市场对住宿产品的要求能非常明确地加以区分。短期客源市场对住宿的要求较为复杂，需要引入旅游和服务行业市场细分理论来加以分析，在此不做展开。（消