中原 长沙美斯顿望城地块项目定位报告终稿 184P.ppt

美斯顿项目定位报告 前言： 前言 品类模型 前言 品类模型 报告结构导图 项目界定 项目界定—— 本项目地块属于何种类别？ 项目界定——区位 项目界定——交通 项目界定——配套 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 央行新政发布（2007年9月27日） 十一”前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 今年央行已经连续五次加息，5年期以上贷款的最新基准利率为7.83%。在房贷新政策出台之前，购房者申请房贷可在此基础上执行15%的下浮。也就是说，如果执行房贷新政策，那么第一套房可以享受6.655%的优惠利率；而第二套房的购买者，就可能必须付出8.613%的高利率。 个人住房贷款 个人住房贷款 本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。 1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 个人住房贷款 3、不得随房产升值追加贷款 房地产办理按揭贷款后，不能因为房产升值而追加贷款从银行再次套得现金。这主要是为了防止房价快速上涨过程中商业银行积聚了较大风险。 4、“第二套房”的界定 政策层面提高首付主要对同一个人的第二套贷款购房，使用不同人名购房可适当规避贷款政策。 这对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用，而对于双拼户型，可写两个客户名、或者将总价较高的一套作为第一套首付3成，总价小的一套首付4成规避利率的不利影响。 对于新政的发布，市场的反映为： 客户信息反馈 总结 由央行2007年9月29日发布新政对于市场以及客户暂无明显影响。 因考虑到长沙新一波购房潮是由自住为基本目的而推动的，新政并未打击到他们的积极性。无论从成交套数，以及价格都无明显浮动。 后市行情有待观察 To be continued… 2005年-2007年土地市场供应达到2117万㎡，未来市场竞争将日趋激烈。 据中原市场统计：2005年至2007年10月，土地供应量高达2117万平米（未考虑容积率因素）。 开福区位于全市第一；岳麓区排名第三，3年总供应量为394万平米，占市场总额的19％。 从长沙市2007年1－06月房屋施工、新开工面积来看，未来5年市场竣工面积将超过2800万㎡。 长沙市场整体供应量20万以上大盘总供应量达到1800万平方米，且呈现集中供应的趋势（除河西） 2007年5－10月报建楼盘分析 产品同类化严重，尤其是小高层产品竞争激烈 通过深圳中原对市场整体调研总结归类，除麓南板块和中心板块产品相对单一外，其他各板块产品基本雷同，产品同类化严重，市场竞争激烈。 品牌开发商纷纷进驻，带来产品品质整体升级的同时，品牌以及品质竞争压力将明显加大 07年10月均价与去年同期相比提高37％ 市场整体竞争总结 3年土地供应的2117万平米占地面积，5800万的建面大大的增加了未来市场的整体竞争压力； 土地大面积、同时期的开发造成市场供应盲点； 产品同类化日趋严重，以小高层为主的物业类型充斥的整体市场； 品牌开发商的入驻无形中增加了市场品质、品牌、口碑等多方面的竞争； 而价格的步步高升带来的将会是更为激烈的市场竞争压力。 从供应时间来看，今年下半年开始到明年，市场竞争将趋向白热化。 从物业类型来看，片区主要为城郊型+郊区性项目，整体项目在舒适性以及品质上处于较高的水平，但物业类型面临的同质化竞争严重。 项目周边分析已知开发量超过800万㎡，预计实际超过1000万㎡ 与周边项目相比，本项目在开发商品牌、规模上不出处势，20米山地是项目区别于其他项目的资源差别。 片区内竞争分析 在长沙市场整体竞争压力大的同时，片区内部竞争激烈程度日益加剧； 河西片区整体开发量大、开发时期集中、物业类型同类化严重； 项目在片区内部的规模、景观、容积率、以及开发商经验均不占据绝对优势 竞争走势图 市场竞争总结 由客户细分至锁定目标客户 家庭生命周期 客户支付能力 客户分析 房交会500调研问卷调查内容分析 不同年龄阶段人群购房首选地段 不同年龄阶段人群购