文化中心项目建设商业计划书.docVIP

目录 商业计划书 1 第一章 总 论 4 1.1 项目提出的背景 4 1.2 项目概况 5 1.2.1 宗地位置 5 1.2.2 宗地现状 5 1.2.3 项目周边环境配套 5 1.2.4 开发商简介 7 1.3 项目可行性研究的依据 9 1.4 项目开发建设的必要性 10 1.4.1 城市文化产业迅速发展的需要 10 1.4.2 人民日益增长的文化需求的需要 10 1.4.3 项目所在地周边环境的需求 10 1.4.4 商业地产市场的需求 11 1.4.5 高端商务市场的需求 11 1.4.6 提高城市文明形象的需要 11 1.5 主要技术经济指标 12 1.6 结论及建议 12 1.6.1 结论 12 1.6.2 建议 14 第二章 市场调查分析 15 2.1 房地产市场宏观形势分析 15 2.1.1 政策环境 15 2.1.2 经济环境 16 2.1.3 社会环境 17 2.1.4 技术环境 18 2.2 某某市房地产市场表现 18 2.3 某某市南门附近房地产市场分析 19 2.3.1南门写字楼市场的供、需状况分析 19 2.3.2 南门公寓市场的供、需状况分析 19 2.4 项目的SWOT分析 21 2.4.1 优势 21 2.4.2 劣势 22 2.4.3 机会 22 2.4.4 威胁 23 2.5 项目的初步定位 23 2.5.1目标客户定位 23 2.5.2 项目功能定位 24 2.5.3 品牌形象定位：西北首席文化体验中心——某某文化生活综合体 24 2.5.4价格定位 24 第三章 项目的建设条件 25 3.1 项目建设自然条件 25 3.2 项目建设用地条件 26 3.3 项目市政配套条件 26 第四章 项目的规划设计方案 27 4.1 规划设计方案的指导思想 27 4.2 总体设计思路 27 4.2.1 设计理念 28 4.2.2 道路交通体系规划 28 4.2.3 商业设计 29 4.2.4 写字楼和商务公寓设计 30 4.3 项目技术指标 30 第五章 项目的实施进度安排 31 5.1 项目前期工作计划 31 5.2 项目建设阶段计划安排 32 5.2.1 项目进度安排的依据 32 5.2.2 进度安排原则 32 5.2.3 项目实施的进度计划 32 第六章 项目初步营销方案策划 34 6.1项目市场推广 34 6.1.1 推广准备 34 6.1.2 总体推广手段 34 6.1.3 阶段推广手段 35 6.2 项目销售 37 6.2.1 销售方式 37 6.2.2 销售准备 37 6.2.3销售理念 38 6.2.4 销售策略 38 6.2.5 品牌策略 39 6.2.6 形象策略 39 6.3 价格定位 40 6.3.1 写字楼定价（采用市场定价法） 40 6.3.2公寓定价（采用市场定价法） 41 6.3.3 商业定价 43 6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 44 第七章 项目的总投资估算 45 7.1 项目总投资估算的依据 45 7.2 项目总投资估算的原则 45 7.3 项目总投资估算 46 7.4 项目总投资的资金来源 50 第八章 项目财务分析 52 8.1 财务评价基础数据的测算 52 8.1.1 基准收益率的确定 52 8.1.2 计算期的确定 52 8.2 盈利能力分析 52 8.3 清偿能力分析 53 8.4 盈亏平衡分析 53 8.5 评价结论 54 第一章 总 论 1.1 项目提出的背景 国家“十二五”规划从推动科学发展的高度提出了未来我国文化发展的目标和任务，强调“在以经济建设为中心的同时，自觉把文化繁荣发展作为深入贯彻科学发展观的一项重要内容，进一步推动文化建设与经济建设、政治建设、社会建设及生态文明建设协调发展”。我省历史悠久，文化遗存丰富，文化积淀深厚，发展潜力巨大。近年来，为促进文化产业加快发展，省委、省政府相继出台了《某某省文化产业发展纲要》、《某某省人民政府贯彻国务院关于非公有资本进入文化产业若干决定的实施意见》（陕政发〔2005〕35号）、《某某省人民政府办公厅转发省财政厅省委宣传部关于支持文化事业发展若干经济政策意见的通知》、《关于加快推进文化体制改革和文化产业发展的意见》《某某省人民政府办公厅关于印发加快发展我省文化产业若干政策》等一系列规范和促进文化产业发展的文件，有力地促进了文化事业的繁荣和文化产业的发展。某某省提出建设西部文化强省，标志着文化产业进入新的高速增长期xxxx年，省文化产业的增加值将占全省GDP的5%以上，成为国民经济重要的支柱性产业；2020年文化产业增加值将在‘十二五’的基础上再翻一番，全省城乡居民人均文化消费占总消费支出的比重将居全国中上水平 2011年世园会在某某的成功举行，不仅提高某某古城在国际上的名声