博思堂2011年11月无锡百乐时代广场营销提案.ppt

10年后收益翻近7.5倍 2014-2015培育 2014开业 2016-2017成长初期 部分商家0租金，生活配套类商业租金低开低走 3年租金不变（均价3.5元/㎡/天） 部分位置好的生活配套类或经营状况好租金增长5% 整体租金稳定增长在5%-8% 租金走势预测 出租率预测 整体租金估算 50% 70% 70-80% 90%以上 1000万/年 4000万/年 7500万/年 2000万/年 2018-2023成熟期 1.12 动态租金增长预测 招商推广费用约550万元 费用类别 户外及围栏 网络 行业协会及行业展会 宣传资料 报广 说明会及公关费用 预算合计 150万 50万 50万 50万 200万 50万 1.13 招商费用 合计需要预算费用约550万 招商策略：品牌带动与招商和工程同步进行 带动项目整体招商 租金策略：高免租期结合扣点经营 吸引商户，培育市场 项目招商成功，保证合理商业利润 1.14 招商策略和租金策略小结 2:国际化商业运营管理 统一运营管理 统一运营： 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 统一业态调整： 由于先期进入的中小零售商普遍抗风险能力较差，为了保证整体商业的正常运营，需进行业态调整。开业2年后，统一进行业态调整。 2.1 商业运作思路 2.2 商业管理方案 在各个商家支持下,由百乐时代公司牵头组建商业广场经营管理公司,积极与无锡服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据苏州消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。 经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 自建商业运营管理公司 选择专业运营管理公司 2.3 商业管理方案 选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。 国外主要管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。 国内一线主要管理公司有上海百联、太平洋百货等公司。 二线有盛世睿达商业管理公司 、上海道置投资管理有限公司 、江苏大成商业管理有限公司、深圳隆塬商业运营管理运营机构 、深圳博纳管理有限公司等。 3、项目销售计划 销售周期为18个月（2012年3月-2013年9月） 2012.6 2012.10 2013.3 蓄水期 商铺开盘 商铺加推 办公房源蓄客 2013. 9 春季房展会开盘 现场接待处公开 广推 效果 重点 阶段 办公楼开盘 初步形象树立 意向客户积累 分二批推出， 树立知名度和热销形象 根据商铺情况，制定办公楼销售价格 品牌与利润双赢 初步形象树立、围墙、户外高炮 产品说明会、DM、直投、短信、网络、巡展 写字楼巡展、SP活动、网络、短信、房展会 论坛、节庆SP活动、户外、网络等媒体组合 前期房源销售达到80%，推出办公楼 2012.1 3.1 销售时间表 推盘节奏：建议2012年推盘两次，首次开盘设于4月房交会期间，推出新兴路沿街商铺以及2楼、3楼部分商铺；视市场去化情况， 顺势加推盛岸西路沿街底商以及内圈商铺，2楼3楼商铺，同时办公楼产品可同步蓄客。待2012年项目市场热销形象确立后，建议10月房交会期间，推出办公房源. 阶段一 蓄势待发 依托品牌和区位优势，优质品质、CBD核心区位导入。商业预热，客户储备。 11.11-12.3 阶段二 商业先行 招商开始，带动项目人气 12.3.-12.6 阶段三 招商白热化阶段，提升项目品牌形象，新兴路沿街部分商铺以及2楼3楼开盘 12.6-12.10 12.11-13.3 阶段四 剩余商铺加推，同时办公楼蓄客 加推 商铺开盘 阶段五 办公楼开盘 办公楼开盘，可售物业销售冲高 13.4-13.9 完美收官 3.2 项目阶段动作 2013-9 4、销售价格建议 市场竞争 清晰地域差异，突出性价比优势，突破竞争重围。 整盘考虑 平价入市，逐步打开价格空间，造成项目升值印象。 市场基础 商业、办公配套联动，树立项目市场知名度与市场地位。 定价方法 综合区域内同类项目，进行权重分析，运用加权方式完成定价。 4.1 定价原则 　 　 时代广场 　 明发商业广场　 比较内容 权重 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 项目特色 15% 0.6 0.09 0.9 0.135 区域位置