我国房地产中的地王现象和治理措施.PDFVIP

中国月期刊咨询网 我国房地产中的“地王”现象和治理措施 摘要：本文从中国土地政策的变迁入手，探讨了地价，房价的决定因素及其相关关系。总结了地王产生的表面和深层 原因，详细介绍了我国房地产业在此现状条件下，应该采取的回温措施。 关键词：房地产; 地王; 原因; 治理 conditions, it should be taken back to the temperature. Keywords: real estate; to the king; reason; governance 自上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度热火，在北京、上海、广州、南京等一些 一、二线城市，均连续出现“地王”。他们往往拿地的时候好像根本就不算帐，钱对他们来说好像就是自己印的，根 本不在意地价的高低，卯准了，就是义无反顾。由于近年来各地区土地出让的招标，挂牌，拍卖轮番上演，地价屡被 刷新。在这种情况下，房价随之上涨，且只涨不降。 事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。前些年，国家针对于此，出 台了一系列的整顿措施，“地王”的不见也已经有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接 二连三地冒了出来。房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，研究这一问题能够更好的提出解决这 一问题的相关办法，方便国家的宏观调控。 一、地王现象产生的原因 (一)表层原因分析 供需失衡。截止到2006 年末，中国土地施工面积猛增，而新购土地面积却在锐减，形成了巨大缺口。 企业经营策略。对于一个房地产开发商来说，土地储备，是其未来发展的支点和动力源泉;对于欲上市房地产公司的I PO，一定数量的土地储备则是其强化融资能力的一张王牌。 开发商相互抬价，烘托房市火爆假象。土地市场的升温还在于开发商相互抬价，以烘托市场的火爆，一方面让有着浓 厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房，这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使现在拍的 价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失，顶多未来成本价出售，但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥 补了未来的利润空间，这也是开发商的一种营销手段而已。 大量资本进入，政策宽松，加剧了对土地的争夺。房地产行业的暴利，吸引其他产业的资本纷纷涌入。上市房地产公 司融资能力不断增强，进而提高了其拿地能力。除此之外，外资或明或暗地介入我国房地产业，引发了一系列的地王 现象。 命根子和后市超级乐观预期。在原有土地开发制度下，土地是房地产开发企业的命根子，其重要程度好比贾宝玉脖子 上的石头，有土地意味着命还在;但是仅有土地还不能保证有个好命，发昏的房价、房地产股优于大盘的表现，使得 开发企业对未来开发的预期超级乐观，为了不至于像贾宝玉一样落个出家的下场，更为了取得更可观的利润，开发商 不惜血本拿地，似乎是合理的。 对未来房价预期高涨。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益， 从而决定对该地块的报价。而现在的地价之所以这么高，正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期，加剧开发商之 间竞拍土地的激烈程度，促使地价不断攀升。 (二)深层原因分析 以小搏大，以少换多，取得超额利润。总体上看，一方面土地购置面积增加，另一方面，土地开发增速减缓，再加上 居高不下的持续增长的待开发土地面积，囤地倾向异常明显。 中国月期刊咨询网 地方政府与开发企业联手炒作。地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高，卖完都是他的政绩。开发商也 愿意获得大地块，第一开发周期长，增值空间大，第二，资金分批付款，第三，代征地可以变更，设计规划也可以变 更，容积率等都可以变化，增加了获利空间。 房地产企业为拓展融资渠道。地王表现猛烈，一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的 放大，然后传播到证券市场再放大，以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象，便于通过银行或证券市场扩大融资 ，将募集的资金高价买地，这就形成一个恶性的循环。 土地取得方式的改变和资本与权力格局的变化在过去未。实行土地“招、拍、挂”，以及事先勾结的“招、拍、挂” 中，资本对权力表现为一种依附关系，即谁有关系谁就能拿到地;在国家制度日益严格，众目睽睽之下，竞争激烈， 权力不敢冒险时，就成了谁有钱谁拿地，“价高者得”。万科掌门人王石说：“万科定下了决不行贿的原则。”但是 ，以万科的实