城中村改造项目(住宅市场部分)可行性研究报告.docVIP

第一章 总 论 一、项目名称及承办单位 1、项目名称 城中村改造项目（住宅市场部分） 2、项目建设性质 新建 3、项目建设单位 xx市xx置业有限公司 法人代表： 住所：潍城区东风西街385号万基商务大厦6楼 邮编： 4、报告编制单位 工程咨询等级：丙级 证书编号：工咨丙11820060058 发证机关：国家发展与改革委员会 二、工作依据 1、xx市xx置业有限公司与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书 2、《中华人民共和国城市规划法》 3、《城市规划编制办法》 4、《城市居住区规划设计规范》 5、《xx市城市总体规划》 6、《xx市潍城区总体规划》 7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 8、有关部门提供的证明和资料等 三、研究范围 1、项目建设必要性及市场需求分析 2、建设条件与地址 3、规划设计方案 4、物业管理 5、环境保护、节能 6、实施计划与工程管理 7、投资估算与资金筹措 8、经济和社会效益分析 四、工作概况 xxxx工程造价咨询事务所有限公司在接受xx市xx置业有限公司关于xx城中村改造建设的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx市住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。 五、建设单位概况 xx市xx置业有限公司成立于2007年3月6日，注册资金5000万元，法人代表高立源，注册地址：xx市潍城区东风西街385号万基商务大厦6楼，经营范围：房地产开发，销售商品房。现有专业人才12人，其中高级2人，中级10人。 六、研究结论 1、建设地址 该项目位于xx市潍城区xx村，东临青年路，南接高家街，西侧为月河路，北靠城市生活性支路。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。 2、建设规模 xx城中村改造（住宅市场部分） 主要经济技术指标表 序号 项目 单位 指标 1 销售收入 万元 31607.5 2 销售税金及附加 万元 1754.2 3 土地增值税 万元 1920.1 4 总投资 万元 25207 4.1 住宅部分 万元 10099.6 4.2 市场部分 万元 14805 4.3 建设期利息 万元 302.4 5 利润总额 万元 4480.3 6 所得税 万元 1120.1 7 税后利润 万元 3360.3 8 投资利润率 % 17.8 9 投资利税率 % 24.7 10 所得税后全部资金内部收益率 % 35.5 11 财务净现值（Ic=12%） 万元 1653.2 12 投资回收期 年 2.9 13 盈亏平衡点 % 87.5 第二章 项目背景和建设必要性 一、项目提出背景 潍城区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上座落于潍城区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即潍城区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区面貌多年来未有实质性的改变。随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，潍城区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观，但重点街道、商业路段的改造由于人口密集，已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多段需要改造的路段至今尚未实施。 月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于潍城区内，北起北二环西街，南到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象。根据xx市城市总体规划和潍城区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设一条称为“第二条北海路”，使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。 二、xx市城中村改造指导思想和基本原则 城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的