房地产开发项目可行性投资收益风险分析毕业论文.doc

房地产开发项目可行性投资收益风险分析毕业论文 目 录 1项目总说明 1 1.1项目背景 1 1.2编制依据 2 2 项目概况 3 2.1 项目名称 3 2.2 宗地位置 3 2.3土地价格 4 2.4 宗地现状 4 2.5市政配套 4 2.6项目周边社区配套 6 2.7规划控制要点 6 3 市场调研及分析 8 3.1宏观政策分析 8 3.2青岛市近期规划发展方向 8 3.3青岛市房地产现状及价格走向 9 3.4李沧区房地产现状及价格走向 10 3.5主要竞争楼盘分析 12 3.6 目标市场选择与市场定位 14 3.6.1购房价格分析 14 3.6.2产品类型分析 14 3.6.3目标客户层选择 16 3.6.4 项目的SWOT分析 16 3.6.5项目产品初步定位 16 4项目规划设计分析 18 4.1项目规划目标 18 4.2规划设计特点 18 4.3项目建筑布局 18 4.4项目结构形式 18 5 项目进度安排 19 5.1工程进度计划 19 5.2销售计划 19 6 项目投资收益分析 20 6.1项目总投资及开发成本估算 20 6.1.1土地费用 20 6.1.2建安工程费 20 6.1.3基础设施建设费 21 6.1.4前期工程费 22 6.1.5开发间接费用 22 6.1.6管理费用 22 6.1.7 公共配套设施建设费 22 6.1.8财务费用 22 6.1.9销售费用 23 6.1.10开发期间税费 23 6.1.11 不可预见费 23 6.1.12 其他费用 24 6.1.13项目开发总成本 24 6.1.14经营资金估算 25 6.1.15项目总投资 25 6.2销售收入估算 25 6.2.1销售收入估算 25 6.2.2销售税金及附加估算 26 6.3投资使用计划与资金筹措方式 26 6.3.1投资使用计划 26 6.3.2资金筹措方式 26 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付 27 6.4项目财务评价 27 6.4.1项目财务报表 27 6.4.2项目财务评价 27 6.4.3项目财务评价结论 28 7项目风险分析 29 7.1敏感性分析 29 7.2盈亏平衡分析 29 7.3概率分析 30 7.4风险管理 30 7.4.1风险因素 30 7.4.2应对措施 31 8结论与建议 32 8.1结论 32 8.2建议 32 附表1 33 附表2 34 附表3 35 附表4 36 附表5 37 附表6 38 附表7 39 附表8 40 附表9 41 附图1 42 附：住宅需求调查问卷结果 43 参考文献 44 致谢 45 1项目总说明 1.1项目背景 a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。 b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。 c.据《2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大