案例香港房地产泡沫.ppt

“天下之事，有善有恶。爱憎之间，所宜详慎，若爱而知其恶，憎而知其善。”切忌“憎者惟见其恶，爱者止见其善” 魏征 地产业好像一列火车，当出轨时才会停下来。它与股市不同，后者好像一部的士，随时上上下下。地产牛市开始时较股市为慢，需要时间产生动力。当建立起动力后，它倾向于力度过猛而脱离经济现实。当泡沫因着一些诱因而爆破时，下调的幅度通常超过40%，甚至更多。对经济的损害远较股市造成的更为严重。 港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。 战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。 1946年至1959 香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。 1959年至1969年 1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。 1969年至1975年 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。 1976年至1985年 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 1991年到2003年 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。 　在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产也并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。 经济泡沫应声而破 在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。 香港房地产泡沫破裂的原因 一是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。 二是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。 三是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风 香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几