建筑策划成本控制简析.docVIP

建筑策划成本控制简析一、设计要素的积极影响 1.建筑面积 由于建筑面积外墙结构（包括门窗、幕墙、墙体、外墙饰面等）的长度与单位面积之比的比率关系，建筑面积越小，单位建筑面积的造价反而越高，以普通住宅设计为例，居室越少，单位面积造价呈上升势态，这就可以看出其实厨房和卫生间的单位造价是高于居室的，也因此居室数增多而通常厨卫的面积不会同比随之递增，抛开建筑设计的专业角度和造价角度来看，很多对房地产不甚熟悉的人通常疑惑，为什么住宅设计中小户型较少，因为实际设计中多设计三居、四居有利于降低开发商成本，当然不是无限制增大面积都能够节约造价的，结合工程实际和使用条件，在特定的范围内合理运用面积与造价之间的微妙关系，就能够达到最优的成本控制。 2.建筑层高 在建筑平面上，建筑层高对建筑面积并无影响，在竖向上却直接影响到内外墙体及其饰面的面积，层高的增加使得建筑的总高度增加，与之相关的还包括相关基础设施随荷载的增加而改变，分隔构件与内外墙体建材的增加，甚至与其相关的水、电、暖、空调等设备的增加，施工期间脚手架、水电暖的附加增加，模板安装，施工难道均有所增加，显然工程造价随之增加，根据科学测算与经验总结的综合结果，层高每增加0.1m建筑总成本增加约3%。 3.建筑平面 建筑平面是建筑设计中最直观的要素，更直接影响着建筑造价的高低，复杂的建筑平面使得房间内的功能分区、结构设计都更加复杂化，更直接使建筑外墙（包括土方开挖、散水结构等）与墙面饰面材料、屋面等诸多费用增加，所以最直接的方法就是，在没有特殊要求的条件下尽量简化建筑平面的复杂程度，平面形状复杂程度与建筑工程造价成正比变化。通过近年来众房地产开发的实际数据与经验表明，常见的建筑设计中，最经济的建筑平面设计形状是正方形、矩形，其次是L形、工字形，不规则平面造价最高。正方形当然不可能是唯一的建筑平面设计形式，片面追求降低项目成本是不可取的，建筑设计优化设计倡导在满足当前项目定位和实际使用功能的前提下有选择的简化平面，在经济的基础上美化建筑造型，综合实现房地产开发的经济效益最大化。 4.结构选型 以一个工程设计招标为例，招标文本简述如下：拟技术援建某热带多雨潮湿气候的国家体育中心一座，看台配置2200个坐席，同时满足蓝球、足球、室外球类练习场地以及群体集会场所，投资限额为2800万元，多家设计单位前来投标竞标，第一投标人总体设计方案为整体钢筋混凝土壳体结构，建筑面积4500m2；第二投标人总体设计方案为钢筋混凝土看台结合罩棚设计，建筑面积1950m2；第三投标人总体设计方案为整体钢架结合钢筋混凝土看台，建筑面积3730m2，均包括体育馆和各种室外球类练习场且同时满足招标技术要求的坐席数和总体造价限额。投资方该作何选择呢？根据多年海外援建工程项目的经验积累，除正常招标考虑范围外，还要综合考虑机械设备和折旧费率和建筑材料的运输损耗，与国内项目不同的还有人工单价相对较高的特点，一般规模的体育场单位面积的工程造价范围在6000～7000元/m2，一般规模的体育馆单位面积工程造价范围在9000～10000元/m2，体育馆建筑投资要高于体育场近三成左右，具体造价因不同国家和地区以及规模大小和使用要求的不同而有所变化，在此实例中可以看出，一标体育馆4500m2，取最低单位造价估算价格为9000元/m2，体育馆的估算投资为4050万元，二标体育场1950m2，取最高单位造价估算价格为10000元/m2，，三标体育馆为3730㎡，取最低单位造价估算价格为9000元/m2，体育馆估算投资3357万元，三者对比可见，二标估算总价为小于招标总额2800万元，仍有盈余，还可建造室外工程，包括足球场、篮球场、网场，二标在结构设计上避免使用钢结构，解决了潮湿环境钢材腐蚀的问题，从各方面来看，选择不同的建筑结构设计方案对整个建筑工程造价的影响是相当大的。 二、设计过程中因素 1.设计时间的合理利用与安排 在现实工程项目建设过程中，大多对缩短工期，质量堪忧屡见不鲜，其实过程时间不充足的问题不仅仅存在于施工过程中，对于工程设计来讲保证充足的设计时间更是完成一个成功设计的重要前提。投资方节约时间成本，压缩设计师设计时间，设计方案不但需要缜密的思考也需要突发的灵感，而结构设计不但需要精确的计算更需要反复的校核，不同的方案横向纵向的对比，紧促的时间要求下，很多“不必要”的关键步骤被现实中的“经验值”所替代。 2.结构的可靠性和经济性之间的矛盾 科学的设计方法就是要求在可靠性和经济性之间选择一种最佳方案，使结构既有必要的可靠性又有合理的经济指标。出于对建筑结构的稳定性和安全性考虑的大前提条件，保守估算在设计阶段相当程度的造成了不必要的浪费，无谓的提高了建筑工程造价。 三、结语 近年