珠三角房地产发展趋势_图文.ppt

* 主讲人： 黄欢欢 珠三角是广东经济发展的排头兵，经济实力雄厚。但是在这片寸土成金的土地上，房子也成了人们最头痛的问题… … 本课探讨任务： 1、试分析珠三角房价攀升的原因。 2、分析珠三角未来房价发展趋势。 原因： 1、国民经济： 国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。 原因： 1、国民经济 2、刚性需求： 1、人口情况：《中国二十一世纪人口与发展》中指出：到二十一世纪中叶，中国人口将达到峰值：接近16亿。2010年全国第六次人口普查显示：2010年全国人口为：13.7亿。以此为依据，2020年中国人口约为14.4亿。 2、城市化进程 ：国家统计局近日公布的最新数据：截至2011年中国城市化率为51%。国务院发展研究中心“十五”计划研究课题组认为：中国城市化率在2020年将达到60%。 原因： 1、国民经济 2、刚性需求 中国人的文化观念对房地产的刚性需求、房地产价格起到了推波助澜的作用，成为“文化溢价”。如“中国的丈母娘推高了房价”论点，以及在经济持续繁荣的年代里，在积累财富的方面，中国人对房地产的热衷，都是房地产需求的推手。 3、文化观念： 原因： 1、国民经济 2、刚性需求 3、文化观念 4、投资预期： 民众的投资预期对房地产市场的影响巨大。现在老百姓手里有钱了，但是近年来国内通货膨胀严重，许多老百姓为了使自己手上的钱保值就会通过房地产来进行。在短期内，民众的投资预期具有不确定性，和可操控性。但长期来讲，不会与现实相背离 。 1、财政方面：提高高档商品房税率以抑制其需求提高二手房交易税、费，通过增加流通成本以抑制房地产投资行为 2、行政方面：限购、限贷以抑制房地产投资行为 1、财政方面 1、财政方面 2、行政方面 3、货币方面：调节货币供应量、存款准备金率调整贷款利率收紧或放宽信贷 1、财政方面 2、行政方面 3、货币方面 4、保障性住房：保障性住房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房其中行政、财政、货币方面的调控政策均属暂时性政策，唯保障性住房一项为长期政策。 2011年全国计划开工保障性住房1000万套，实际落实开工740万套。 限购令使珠三角房价得到一定的抑制，随着珠三角一体化的深入，交通成本不断降低，越来越多的异地购房人群在房价“洼地”、“高地”之间流动，将进一步模糊珠三角各城市间的居住边界。且近年来粤西粤北地区吸引了大量开发商投资，带来了一定的竞争力。 且经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。 从近3年的均价走势来看，房价涨幅已有明显回落。2010年7市普涨两成左右，到了2012年却有6个城市同比出现负增长 这是否意味着珠三角地区房价会持续下降呢？ 虽然国家出台限购令和一系列措施，但是国家现在实行保护耕地政策，土地资源更加紧张，且受人们文化观念影响，人们对房子的刚性需求不会减退，所以珠三角地区房价不会出现太大的持续的下降，而是趋于稳定状态。 *